杭州西溪湿地私家公馆项目前期定位营销策划方案-61PPT.ppt

本项目功能定位初步设想 商业会所定位 休闲型商业会所，营造高尚社交空间，形成贵族式服务，优雅而高贵。 联排别墅定位 具备建筑功能延伸的特征，除满足居住功能外，还可以有更多创新，是集商务接待、休闲度假、创意空间等多重功能于一体的空间载体。 本项目三大主要功能 市场定位－功能 小高层公寓定位 在表现方式上以项目整体定位为基础进行延展，在产品设计上与项目“舒适型”定位一致。 项目利益最大化 功能关系定位 小高层公寓 第一目标：提供项目最大利润实现点 第二目标：为商业提供购买力和人气 　　　　　的基础保障 联排别墅 第一目标：令部分物业价值最大化，形成项目特色 第二目标：经营投资，保值 商服功能（含会所部分） 第一目标：是作为社区的生活配套，增加物业的吸引力. 第二目标：经营性物业 可根据市场情况，考虑转换 市场定位－功能 关键意义 项目特质、市场环境及功能设想 目标客户需求 在结合项目特质和功能设想的情况下， 最终客户定位决定项目定位！ 结合 客户定位 目标客户及特征初探 重叠的客户需求 01、５＋２生活模式的人群 　多为城区客户，置业目的多为第二居所用途，已拥有一套或以上满意的物业，却希望在周末拥有更多的休闲空间的人群　 02、投资客， 有多余的闲散资金进行物业方面的投资，该部分人群对物业的地段和升值潜力十分重视。 05.商务人士 在周边有固定的居所，因工作上的原因商务应酬较多，需要一个固定的能提供商务接待服务场所的人 小高层公寓的需求 对联排别墅的需求 对商业、会所的需求 06.独立的思考空间 脑力劳动者、自由工作者、ＩＴ人士，这类客户需要更多独立工作，思考空间的人群，该部分客户学历水平高，工作压力大。渴望一个在家庭以外独立思考空间 03.退休养老人士 喜欢清新的空气，幽雅的环境，方便的生活 04.外籍工作者 通过公司的住房补贴选择居所的外籍人员，选择租房的他们希望通过补贴的房款抵月供款的形式来获得稳定的居所和额外回报。 共同特征：注重品质的品“值”一族 07.产业园和教学园 西湖区内高新产业园和教学园区的白领工作者、教职员工等，便捷工作与品质居住最佳选择。 客户定位 “品值一族”基本特征分析 区域来源 年龄层面 收入水平 购房目的 交通工具 择居倾向 综合分析前面市场研究和项目定位，可推导出本项目的公寓和联排别墅的目标客户是这样一些人： 客户定位 以35—45岁之间为主 杭州当地私企老板、民营或外资企业的中高层管理人员，外籍工作人员，杭州城区内投资，休闲度假客户 家庭年收入在10万—30万之间的中上等水平 有私家车或单位配车； 单位专车定点接送的； 对轨道交通的预期不是特别看重的。 崇尚品质生活、满足自我空间需要的； 改善居住环境的； 退休养老； 商务接待； 投资其升值潜力的。 重视现代感、舒适度、居住环境，有要求独立性居住空间的倾向，认可人文景观生活，可接受单价一般在1万元以内，向往舒适型第二居所的休闲生活。 项目整体市场定位 客户需求的物业特征 项目自身的优势资源 竞争策略和外部因素 思路总结 市场形象定位 市场形象定位 西溪湿地 私家典藏 公 馆 市场形象定位释意 市场形象定位 突出地理位置，从区域上定位于西溪高尚社区，从而传达良好的生态、人文形象 说明本项目位于西溪湿地（延伸区域），景观资源无与伦比。 “公馆”有高档居所含义。主要是在档次上拉近与和谐杭州示范区物业的距离 西溪湿地 私家典藏. 西溪湿地 “私家”是指本项目在物业管理上的创新特色，贴心的点对点服务 ”典藏”直接道出本项目属于西溪湿地的经典项目，具有稀有的特质。 预示本项目的无限升值潜力，突出项目在市场的尊贵定位和稀缺性。 公 馆 私家典藏 市场定位分解延展 生活形态延展 推广形象延展 表现 表现 市场形象定位 西溪湿地 私家典藏 公 馆 ＰＡＲＫ生活 高尚、品值、私有、珍藏 基于湿地的景观生活和西城广场购物休闲乐趣，水景，绕城防护绿带，余杭塘河，这一切形成了一个公园式（ＰＡＲＫ）的生活空间，清新，浪漫，优雅，自在是这种生活的主旋律。 项目主流生活的支撑点： 私家享受式的物管，浙大的人文素质，湿地景观，便利交通，高级会所，西城广场的购物公园（购物休闲广场） 辅助推广语： ＰＡＲＫ生活，经典私有 品值湿地，典藏人生 浙大校区，人文居家 项目气质散发： 国际的、都市的、湿地的、唯一的、绝版的、、升值的、中西皆宜的、尊贵的、崭新科技的、开放的、创新的、珍藏的 项目各功能比例和细化 户型分布：140 -170m2 自由分割 作为规模不大的商业配套，如何在创新经营方面进行挖掘是成功的关键。而周边的大型商业配套能较好地提升片区内的商业环境，但如不能形成错位竞争或该商业配套的经营不善，将在很大程度