淮北长山路地块定位研究72P.ppt

2012年3月 我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以客户的目标为导向 关于本案的目标 市辖一县三区。形成了以煤炭、电力、纺织、酿酒、建材等为支柱的产业格局，是明显的能源型城市。 改造老城区，发展新城区，以老城区打造商业核心，新城区树立城市名片。 2010年全市生产总值461.6亿元。其中第一产业增加40.4亿元，增幅4.8%；第二产业增加298.4亿元，增幅18.2%；第三产业增加122.8亿元，增幅9%。 依靠能源产业，城市经济属于高速发展期,有力促进了第三产业的发展 2010年实现社会消费品零售总额125.5亿元，比上年增长19.2%， 立足皖北，服务淮海经济区，辐射全国，接轨国际。 淮北市商业发展总体目标： 建成2个市级商业功能区（老城区、新城区商业功能区）、4个区域商业功能区（烈山、新蔡、高岳、矿山集区域商业功能区）和17个社区商业功能区（任井、濉河、庆相桥、方顶、任圩、温哥华城、张庄、董庄、李桥、南黎、洪庄、龙湖等社区商业功能区），8条特色商业街，组成不同层次的商业网点空间布局。 城市社会消费品总额近期达到88.8亿元，年递增18%；远期达到549.8亿元，年递增20%。商品销售总额与社会消费品零售总额基本保持同步增长。 连锁经营、电子商务实现的零售额占社会消费品零售总额的比重，2010年达到30%，2020年达到50%。 各类商品交易市场交易额2010年达到166亿元，2020年达到290亿元，年均增长12%。 近期人均拥有城市商业网点营业面积达到1平方米，远期达到1.2平方米。 淮北市城市商业网点营业面积总量：近期为75万平方米；远期为117.50万平方米。 商业从业人员数：2010年达到18万人，2020年达到30万人。 淮北商业发展规划（2008-2020年修订版） 老城区市级商业中心： 三横：淮海路（综合购物、休闲娱乐） 、古城路（综合服务）惠黎路（五金机械） 四纵：闸河路(含友谊巷)、相山北路（电脑办公用品）、孟山路（服饰专卖）洪山路（厨具） 新城区市级商业中心（惠苑路、相阳路、长山路和梅苑路围合区域）： 四横：惠苑路（集时尚消费、特色餐饮、休闲购物、文化娱乐商业步行街）、黎苑路（运动健身）、人民路和南黎路（汽车销售维修美容） 四纵：相阳路（餐饮美食）、相山中(南)路（专业卖场）、长山路（欧美风情）和翠峰路（文化娱乐书店） 新区人民路及相山南路中泰国际广场及海容广场项目，未来规划建设成皖北最大的商业服务业中心；同时相王国际购物中心、火车站金色云天和相山宾馆（永利广场）等多个商业项目的开工建设未来将使淮北商业呈现群雄并起的格局。 老城商业核心板块商业细分市场已逐渐明晰，市场成熟度较高 古城路业态较为分散主要为配套型商业，没有明显特性，依靠紧邻淮海路的位置而繁华 淮海路的延伸商业，没有形成特色及影响力 中档、时尚商品的集中地，面临着后期的旧城改造的局面 项目优势： 传统商业旺地，地理位置优越，周边商业氛围成熟，人流量车流量均较大。目前二期在建中，随着二期商业体量的扩容，具备本商圈的规模商场优势。 2004年5月开业，属淮北百货商场二代产品，受到了淮北市民的接受与肯定。 商场经营档次定位为中档，消费人群较为广泛，消费接受程度较高，经营情况比周边商场较好。 知名物业管理公司，南京山西路百货大楼有限公司负责运营管理。 项目劣势： 项目一期体量较小，在商品丰富度上与金鹰、华松鼎盛有一定的差距。 开业较早，商场内部装修及环境相对落后，建筑规划方面有先天缺陷，例层高太低，店内格局不合理，存在诸多“死角”。 周边百货商场“扎堆”，商业竞争异常激烈。 优势： 淮孟商圈东北角，地理位置优越并占据商圈中的核心位置，人流车流量较大。 五星电器的入驻为其带来了大量的目的性消费的人气。 定位在中高端百货，有良好的企业形象。 劣势： 与鼎盛国际、东方百货及金鹰商厦定位雷同，这在扩大商圈辐射力的同时，也使竞争异常激烈。 内部商业氛围不浓，客流量无论是平日还是周末，均不大。人气与对面鼎盛国际相比差很多。 商业布局通透性差，进入商场视线遮挡严重，并存在人为制造的“死角”。 商业管理较为杂乱，造成了运营期间因管理不善而经营不佳的其中因素之一。 项目优势 知名百货品牌，品牌美誉度和管理能力较强。 项目位于淮北市传统知名百货公司淮海商场，市民对此有习惯性线路消费的情结，且该商场外昭示性较好，外观现代高档； 项目位于淮孟商圈绝版地段，该地段汇聚着全市最旺的人流车流； 项目形象较好，商品档次定位中高档次，产品品类齐全； 项目劣势 商场业态定位与周边三大商场同质化，造成了直接竞争； 典型的模式化管理，对本土化消费习惯、本土消费市场特点与分析性较差； 产品定位档次偏高，造成了短期内的经营业绩不甚理