美国商业地产标杆公司研究(西蒙、西田、GGP、IRC)演示幻灯片.pptVIP

战略投资部、总裁办公室;目录;美国商业地产概述;作为购物中心的发源地，美国的商业地产开发也主要围绕着购物中心。通常，一个购物中心从规划、投资、开发，到出租经营管理，均会由一家商业地产商来操作。在美国这种成熟的地产市场，商业地产的盈利主要通过收取租金的方式获取投资回报，至于参与物业开发以及管理都是为了保证这种收益的稳定。所以美国的商业地产商一般会兼具开发商、投资商、经营商的背景。 购物中心投资额大，动辄是上亿美元，超级购物中心的投资甚至达到十几亿美元，从租金来算投资回报，投资回收期一般为7—10年甚至更长，大量资金被沉淀下去，所以购物中心的融资是项目开工前必须解决的难题，如果单纯依靠传统的自有资金＋银行贷款的开发模式对资金的需求将是巨大，想实现规模发展就更难。;房地产信托投资基金（ Real Estate Investment Trusts，即REITS）的出现很好地解决了这个难题,事实上美国的商业地产也正因为REITS而进入了快速发展阶段。通过发行REITS并利用财务杠杆进行融资，以完成对成熟商业物业的批量性收购成为美国商业地产扩张的基本模式。当今，美国的商业地产商几乎都是以REITS形式出现（至少会借助REITS为融资平台），因此谈美国的商业地产就不能不从REITS谈起。 经过长期发展和充分竞争，美国商业地产市场已进入由几十家大型商业地产商控制的寡头竞争市场，每家旗下都组合着几十家甚至几百家购物中心，本报告中提及的SIMON、WESTFIELD、GGP、IRC就是其中具有代表性的四个标杆公司。 ;房地产信托投资基金(REITS）是一种可以公开募集上市的不动产证券化产品，主要收益来自于不动产租金，是由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的信托基金。 REITs典型的运作方式有两种，其一是特殊目的载体公司（SPV）向投资者发行收益凭证，将所募集资金集中投资于写字楼、商场等经营性物业，并将这些物业所产生的经营现金流向投资者还本归息；其二是原物业发展商将旗下部分或全部经营性物业资产打包设立专业的REITs，以其收益如每年的租金作为标的，均等地分割成若干份出售给投资者，然后定期派发红利，实际上给投资者提供的是一种类似债券的投资方式。;1960年，世界上第一只REITs在美国诞生。正如20世纪60—70年代的其他金融创新一样，REITs也是为了逃避管制而生。随着美国政府正式允许满足一定条件的REITs可免征所得税和资本利得税，REITs开始成为美国最重要的一种金融方式，一般情况下REITs的分红比例超过90%。根据美国国家房地产投资信托基金基金协会（Nation Association of Real Estate Investment Trusts，简称NAREIT）统计,至2008年8月，美国上市REITS市值为3002亿美元，其中零售类REITS市值为741.8亿美元，按资金投向约占28％的份额，为第一大类投向（其后为办公类和公寓类）。 全球REITs市场主要集中于美国、澳大利亚、日本、新加坡等地，美国占据了其中60%以上的比例。作为一种风险资产，成熟市场REITs的风险和收益的比率一般介于股票和债券之间，这样的风险结构很具有吸引力。据统计，美国REITs的平均股息收益率为7.3%，澳大利亚REITs的平均股息收益率为7.6%；新加坡REITs平均收益率则在5%—6%之间。;投资人之所以会选择REITs ，是因为高成长潜力和长期而言相对稳定的资本利得。再者REITs 可以像股票一般在公开市场上交易，满足机构投资人和一般小额投资人的需求。在美国，房地产证券化商品已被投资者视为在股票、债券、现金之外的第四类资产，增加资产配置的多样性，分散投资风险。在2005年美国国会已经通过法案，将REITs产品推荐为企业年金、社会保障基金、退休基金、保险基金的投资产品。;目前美国投向零售业的上市REITs市值情况如下（截至2008年8月）：;全球零售类REITS的市场份额情况如下：;零售类REITS的主要营运收入来自底租（MINIMUM RENT）、租户超额销售额提成（OVERAGE RENT）、租户认缴物业维护综合费（TENENT REIMBURSEMENT）和管理费等项目（MANAGEMENT FEES OTHER REVENUES）。通常第一、三两项占到全部收入的90%左右。对于零售类REITS，其市场价值体现在坪效（每平方英尺的可实现的销售额）、底租和租出率。 美国零售类REITS提高底租的做法一般是在租约中约定周期性增长率或者在更换租户签订新租约时提高价格。此外，还经常采用扩建、翻新、改造、增加酒店、办公楼和储藏空间、提高物业品质等方法来提高经营绩效。 另外一个办法是对低效率物业的处置。他们会把所有的物