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菊花城前期物业管理计划书 第一节 概 述 ××物业管理有限公司受济南××置业有限公司委托对××菊花城小区进行物业管理工作，根据小区建设现状，为方便日后管理，现将物业管理前期阶段的工作具体内容作以下说明。 物业管理前期介入包括两个阶段，即超前介入阶段和前期管理阶段。 超前介入 指物业管理公司或人员在接管物业之前，参与物业的规划、设计、宣传、销售等活动，从物业的角度提出意见或建议，以促进楼盘销售，方便日后物业的管理。 前期管理 指物业出售后至业主委员会成立并选聘物业管理机构之前这一阶段的物业管理工作。包含以下内容：物业管理机构成立和人员配置、管理规章制度的制定、物业的验收与接管、用户入住管理、住户搬迁管理、房屋装修管理、档案资料建立、日常物业管理等。我们这里主要说明物业出售后至业主入住的物业管理工作，即涉及小区物业管理机构成立和人员配置、管理规章制度的制定、物业的验收与接管、用户入住管理工作，其余工作在日常管理工作中涉及。 第二节 前期介入 一、前期介入主要事宜 (一)工作内容 1、参与开发商组织的工作协调周会。 2、代表××物业公司与开发商就物业接管事宜的协调工作。 3、负责物业超前介入、物业前期管理合同的起草、拟定。 4、负责物业超前介入人员、物业管理处的筹组，人员的招聘。 5、负责物业管理工作方案的编制、审核。 6、负责对物业管理处前期物业管理工作的监督。 （二）工作小组运行时间 自小组成立之日起至业主入伙完毕止。 二、选拔超前介入人员 在这里××物业选派宣传人员一名，工程技术人员一名，作为超前介入人员进驻××菊花城。 （一）宣传人员工作内容 1、代表××物业公司与开发商销售方的业务接洽。 2、负责物业宣传内容的策划，宣传方案的拟订。制作物业公司展板，内容有：物业公司简介、荣誉、形象展示，服务理念等。 3、负责与销售人员进行物业知识的交流和培训。包括××物业的介绍、菊花城小区物业管理的定位、物业管理基本知识、物业管理的日常服务内容和有偿服务等。 4、负责配合销售人员进行房屋销售时的物业管理事宜的宣传。 5、设物业管理知识咨询服务台，负责购房人员物业管理知识、相关法律、法规的咨询工作。 （二）工程技术人员工作内容 1、代表××物业公司与开发商工程施工人员的业务接洽。 2、负责对菊花城小区设施、设备进行全面、详细的了解和记录。 3、负责对小区建筑设施、设备资料的解读。 4、协助参与小区建筑设施、设备的调试及竣工收尾工作。 5、对不符合建筑要求或图纸更改处作详细的记录，并提出合理的建议。 （三）超前介入人员工作时间表 1、超前介入人员按双方协定的时间进入工作状态。 2、超前介入人员定期在小区售楼处、施工工地执行工作任务。 3、在双方协定的时间，以短期的形式参与小区售楼宣传、竣工验收。 4、在小区物业接管验收阶段，配合小区物业管理处工作，直至接管验收完毕后撤回。 三、筹组××·菊花城物业管理处 ××物业公司根据××·菊花城竣工日期，在小区入住前成立物业公司驻菊花城物业管理处； （一）物业管理处前期人员编制 物业管理处主任：×× 助理：×× 工程技术人员：×× 保安主管：×× （根据贵公司实际情况安排） （二）物业管理处前期工作任务 1、根据物业管理合同约定编制招聘、培训员工队伍。 2、根据物业管理合同内容，制定小区开荒物料采购计划，并组织采购到位； 3、根据物业管理合同内容和小区管理实际，制定小区物业管理各项规章制度，并确定管理处入驻时间表。 4、根据小区物业实际，搜集、整理物业接管验收时所需的各类技术资料、工作表格。 5、配合验收小组，根据开发商要求和物业实际确定验收内容、验收标准，制定接管验收程序。 6、筹集物业前期管理具体事宜，为日常物业管理工作打好基础。 （三）物业管理处前期工作时间表 1、参与开发商组织的工作协调周会。 2、物业接管验收前，根据工作需要，参与验收小组工作，定期在施工工地执行工作任务。 3、物业接管验收时，正式进驻小区，展开全面物业管理工作。 第三节 接管验收 由××公司公司组织由机电、暖通技术人员及物业管理处人员参加的验收小组，承担物业接管验收工作。 （一）物业接管验收释义 1、定义 物业管理企业接管开发商移交的新建和实行产权转移的原有房屋时所进行的验收，是物业管理企业接管房屋不可或缺的工作程序，就菊花城物业而言，接管验收是指××物业公司在接管菊花城小区物业管理工作时，就济南××置业公司所委托物业的质量、使用功能、相关资料等进行验收。 2、接管验收的目的 （1）通过接管验收和接管合同的签定，实现权利和义务的转移，在法律上界定双方的责、权、利关系。 （2）在接管验收中，可以发现竣工验收中没有发现的质量瑕疵，及时进行整改，确保业主能安全、正常使用物业，减少日后管理中的麻烦；同时，能够弥补部分业