象远转塘留用地项目市场研究报告(完整版)159p.pptVIP

谢谢观赏！ ? High-Point Properties Advisor 写字楼定位分析 美训中心定位分析 商铺定位分析 单身公寓定位分析 酒店定位分析 娱乐定位分析 建筑风格建议 产品定位 酒店类型定位： 经济型 商务型 旅游度假型 会议型 主要以接待从事商务活动的客人为主，是为商务活动服务的。这类客人对酒店的地理位置要求较高，要求酒店靠近城区或商业中心区 区域离杭州市区较远，且商务办公较少 以接待会议旅客为主的酒店，除一般酒店所需的服务外。要求有较为完善的会议服务设施（大小会议室、同声传译设备、投影仪等）和功能齐全的娱乐设施。 之江度假区内的高档酒店提供此类服务，本项目无竞争力 以接待旅游休假的客人为主，多兴建在海滨、温泉、风景区附近。其经营的季节性较强 本项目周边虽有旅游区，但也有一定距离，且此类酒店区域内已经存在 是一种有限服务酒店，功能简化，价格便宜。它把服务功能集中在住宿上，而把餐饮、购物、娱乐功能大大压缩、简化、甚至不设，投入的运营成本较低。 美院报名潮、考试潮，创意型企业 酒店类型 特点 本项目特点 产品定位 酒店类型定位： 置高建议：廉价型酒店——“100元酒店” 概念：百元酒店是近几年产生的一种新型经济型酒店，属于经济型酒店中的细分，是指价格在100元以下的经济型酒店。 目前市场中的百元酒店： 名称 价格 汉庭客栈 99元 贝壳酒店 99元 我的客栈 99元 布丁酒店 95元 百时酒店 / 产品定位 酒店类型定位： Why？选择”百元酒店” 原因一：“二八法则” 低价酒店 中档酒店 高端酒店 市场份额 国际酒店业有一个通行的“二八法则”， 在酒店市场中，20%的客人是全球性的高端商务客，他们入住着全球的高端品牌酒店；80%的客人是本土中小型商务客人和旅游观光客，他们的出行更多是在本土范围，入住的多是连锁经济型酒店。 例证：美国酒店业协会的统计，美国经济型酒店总数约有6万家，占全美酒店总数的80%以上，年营收占全美酒店总营收的64％ 市场细分 经济型酒店市场领域“二八法则” 即在选择经济型酒店住客中有80%的人希望住更为价廉物美的客房 例证：全球经济危机，中国酒店市场也进入了寒冷的冬天，但是百元酒店的经营却普遍火爆。来自汉庭、格林豪泰的信息显示，汉庭客栈?几乎天天客满，贝壳酒店?的入住率也达到80％以上，盈利状况更是大大超过酒店方先前的预期。 注：酒店市场的消费结构呈金字塔?型，越是低价的酒店越是具有消费市场 产品定位 酒店类型定位： Why？选择”百元酒店” 原因二：项目周边人群分析 转塘镇居民：酒店需求较少 转塘镇流动人口：有需求 特点：收入一般、安顿朋友、价格承受能力不高 会选择廉价型酒店 美院、工大学生：有酒店需求 1、报名潮：09年美院报名第一天转塘涌入的考生和家长超过万人；报名时间为3天 报名期间周边房价：万好万家原价160元/标间，报名期间388元/间 假日之星平时价488元/间打六折，报名期间原价不打折 2、考试潮：每年的3天考试时间，酒店都是人满，价格翻番 3、开学潮：每年的开学新生报到，很多送孩子的家长都需要住宿需求 4、平时需求：百元酒店在平时可以满足学生的需求，价格低廉，而且百元客栈很多都具有艺术感，空间设计独特。据统计，汉庭客栈18至30岁的年轻人占了住店客人总数的70％ 创意型企业：有一定的需求 百元酒店作为新事物，对于一些从事创意产业的人有一定的吸引力 产品定位 据官方统计，美院平均每年报名人数达3.5余人 部分学生报名都有父母陪同 报名时间为3天 外地学生会在报名或是考试前提前来到学校附近 所以保守估计美院报名期间转塘每天需要的床位数为1.2万个，即6000个标间。 转塘镇目前客房量为：万好万家52间+假日之星100间+宾馆、旅馆远小于6000间。 结论：区域内酒店需求存在 产品定位 类型 价格 未来配套 服务 百元酒店 99元 好 好 万好万家 138元 较好 假日之星 238元 较好 旅馆 80元 一般 差 百元酒店与周边现有酒店及旅馆比较 结论： 与区域内的经济型酒店相比较，本项目百元酒店的服务不会差，但在价格上有明显的优势，而且在未来配套上有明显优势。 与区域内的低档旅馆比较，百元酒店与其在价格上相差不大，但在服务和环境上要明显优于旅馆。 产品定位 百元酒店现状——外立面 布丁酒店外立面 贝壳酒店外立面 我的客栈外立面 汉庭客栈外立面 现有的“百元酒店”的外立面主要以