咸阳市房地产市场发展趋势研究.docVIP

咸阳市房地产市场发展趋势研究 主过渡到如今个人消费者成为市场需求的主体，市场化程 度大大提高。中国房地产行业在国家鼓励个人住房消费政策的引导下已经连续九年保持 了高于GDP增长的增长态势，已经成为支持我国经济增长的重要力量。， 同时随着中国经济的持续发展，人民生活水平大幅度提高，改善居住条件的需求日 益迫切。据一份对不同收入国家居住水平的资料分析显示，低收入国家人均住房建筑面 积8平方米，中低收入国家18平方米，中等收入国家20平方米，中高收入国家30平 方米，高收入国家45平方米。 目前中国人均住房建筑面积20平方米，正处于中等收入国家人均住房水平。世界 各国的经验表明，在人均住房建筑面积达到30至35平方米之前，会保持较旺盛的住房 需求。因此，今后几年仍将是住宅的快速发展期。 而且，随着北京、上海、广州等一线城市的房地产市场逐渐趋向饱和，正处于经济 一体化发展阶段的中小型城市如咸阳由于外资较少进入，房地产竞争较少，政府提供较 多优惠支持政策，市场增长速度较快等有利因素，越来越引起人们的关注。 根据陕西省政府2006年7月24日全体会议要求，针对今年我省房地产开发投资增 幅小幅下滑现象，由洪峰副省长牵头，省建设厅等单位参与，对全省房地产的发展现状， 特别是2006年上半年国家一系列宏观调控政策出台后，我省对房地产市场的反映情况 进行了调查研究。本文仅仅针对咸阳市房地产市场的具体情况进行分析，并提出相应的 对策建议。 1．2研究的目的和意义 1．2．1研究的目的 (1)通过研究咸阳市房地产市场发展现状及存在问题，找出咸阳市房地产市场发展 过程中存在的优势和不足； (2)通过本文的研究搭建起中小城市房地产市场的理论框架； (3)利用本文的研究，对咸阳市房地产市场的发展变化有一个清晰的认识，趋利避 害，为房地产市场健康、快速地发展提供指导。 2 咸阳市房地产市场发展趋势研究 1．2．2研究意义 1．2．2．1理论意义 任何行业都是根据社会经济发展在不断发展的，尤其是房地产业在中国目前刚刚起 步，许多理论还不是很完善，借此机会，本文从咸阳市房地产业剖析入手，深入探讨如 何使房地产业走上良性循环、健康发展的道路。虽然针对的是个体城市，从特殊性到普 遍性规律上摸索来讲，相信对整个市场还是有一定的借鉴意义。 1．2．2．2现实意义 (1)有利\nouSe)对土地经济 第一章绪论 3 学进行了系统的研究并合著了《：土地经济学原理》一书，从而标志着土地经济学摆脱了 对其它学科的依附成为一门独立的学科，同时也标志着经济学开始系统的研究土地及房 地产业的发展问题I¨。 供求理论是经济学中的一个重要内容，其发展的历史源远流长，如今已发展的相当 完善，与此相关的资料比较丰富，Pindyck和Schiller在各自的著作中对此作了完整的叙 述∞】。 从实践的角度出发，JohIl B．Co唱el、JaCobus和Adyne Gescllwender等人对房地产 有关概念、相关法律及经营策略进行了研究【4，5，6J：而David Sirota主要研究了房地产投 资，对投资过程中的筹资、收益、可行性研究及各种物业的投资进行了分析【7l；Roger E SiIldt在投资方法研究方面作了大量的工作，对投资中的决策过程建立了相应的模型， 在此基础上对风险及投资分析的运用作了论述【8】。 20世纪60年代，城市经济学逐渐从区域经济学中分离出来，成为以研究城市地区 范围内的经济活动规律为主要目标的一门独立学科。这期间，阿伦索(W．舢onSo)，温 哥(L．Wingo)等提出了城市居住区位模式，并对住宅选址、城市土地利用、土地与住宅 市场均衡等问题进行了研究19J。该理论学派较为全面的分析了房地产经济的客观运行规 律，同时也较为系统的提出了有助于城市房地产业健康发展的土地利用、住房供求等方 面的理论体系。 20世纪80年代以来，歌德伯格(M·Gbldberd)、巴洛维(R·Bar lo、Ⅳe)等人研究了 土地利用、土地供需等市场问题(10，11】。对于土地利用问题，巴洛维认为，土地利用状况 与土地利用形式之间的竞争决定了地价的高低，房地产用地的供求关系既遵循一般商品 的供求规律，也存在供求的特殊性，但\n究，成为经济预测的常用方法之一。马尔柯 夫预测的研究对象是一个随机变化的动态系统，其理论基础是通过马尔柯夫过程来反映 复杂系统的状态转移，适合于随即波动性较大数据序列的预测问题，在这一点上恰恰可 以弥补灰色预测的缺陷。但是马尔柯夫转移概率矩阵预测对象不但要求马氏链特点，而 且要求具有平稳过程等特点。这与房地产市场供需量受某些随机因素的影响，往往随着 时间变化而呈现出某种变化趋势的非平稳随机过程的特点并不相符。因此，采用马尔柯 夫方法进行房地产市场供需量的预测也具有不