房地产评估之我见.docVIP

湖南交通职业技术学院 毕业论文 房地产评估之我见 学生姓名：朱晶晶 年级专业：2009级会计专业 指导老师及职称：肖宁老师 学院：物流管理学院 湖南·长沙 提交日期：2011年11月  目录 摘要………………………………………………………………………………………1 引言………………………………………………………………………………………1 一、房地产评估的现状…………………………………………………………………2 （一）房地产评估的概述………………………………………………………………3 （二）房地产评估市场现状……………………………………………………………4 （三）房地产评估市场环境的分析……………………………………………………4 二、房地产评估行业存在的问题………………………………………………………5 （一）房地产评估机构脱钩改制………………………………………………………5 （二）房地产评估的多部门管理………………………………………………………5 三、完善房地产评估行业的具体措施…………………………………………………6 （一）行政主管部门大力支持脱钩改制后的房地产评估机构………………………6 （二）完善现代企业制度，规范房地产评估市场……………………………………6 （三）实行执业资格合并，完善房地产估价师考试制度……………………………6 （四）提高从业人员素质，严格估价工作行为………………………………………6 四、结论…………………………………………………………………………………7 参考文献…………………………………………………………………………………7 摘要 中国的资产评估是伴随着改革开放的大潮兴起的。房地产评估属于资产评估中的一类，是资产评估的重要组成部分。房地产是房产与地产的一种实体与权利的结合，待估对象较复杂，对评估机构及从业人员有很高的专业能力和整体素质要求。房地产估价全称房地产价格评估，就是对房地产进行估价,也就是说,由持有《房地产估价人员岗位合格证书》或《房地产估价师注册证》的专业人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用估价方法，在综合分析，影响房地产价格因素的基础上，结合估价经验及对影响房地产价格因素的分析，对房地产的特定权益，在特定时间最可能实现的合理价格所作出的估计、推测与判断。它实质上不是估价人员的定价，而是模拟市场价格形成过程将房地产价格显现出来，它具有专业性、技术性、复杂性，是科学、艺术和经验三者的结合。建立与社会主义市场经济相适应的事务所管理体制， 形成以会计师为投资主体、独立承担法律责任的运行机制，使事务所成为自主经营、自担风险、自我约束、自我发展的社会中介机构；增强注册会计师风险意识，恪守职业道德，遏制作弊造假，确保执业质量脱钩改制工作，要正确处理改革、发展和稳定的关系；妥善处理国家、集体和个人利益在实际进行房地产评估过程中，会涉及到许多方面的问题，需要处理的事项也较多。有些事项直接关系到估价作业的全过程，对估价额也有较大的影响，这些事项被称坦估价的基本事项，必须预先明确。财富的巨人与纳税的侏儒 2005年9月10日，中国税务总局第五次公布了“中国纳税500强排行榜”,在本次排行榜中，300名内竟然没有一家房地产企业的名字出现。而与此相对应的是，2005年的“胡润中国富豪榜”中赫然于榜中的房地产企业依旧占据了半壁江山，其数量甚至超过2004年。在该富豪榜中共有48位企业家主营或涉及房地产业，且在“百富榜中”排名较靠前。在前10名富豪中，主营业务中涉及房地产业的富豪就多达5位，身价达140亿元。 在中国十大暴利行业中，房地产企业居首位。一般行业难觅的20%的项目利润已成开发商底线，部分企业取得土地早、土地储备充裕的房地产公司,在一期高于一期的房价攀升中攫取30%至40%的利润也不鲜见。到目前为止，房地产业经过20多年的发展，已经成为国民经济的先导性、基础性、支柱性产业。从1991年到2004年房地产行业仅房屋销售额增长了43.62倍，平均年增长33%；房屋销售价格平稳爬升，2004年全国房屋平均销售价格已达到：2714元/米，北京为：5053元/米、上海为：5855元/米，从1991年到2004年全国房屋平均销售价格增长了3.45倍，平均年增长10%。（详见表1）。从表中可以看出，房地产行业经营业绩令人惊喜，但80%的房产企业在税务机关账面上赫然显示“亏损”二字，剩下的二成企业也多以“微利”的面孔出现。以2004年的北京房地产企业为例，根据税务总局统计出来的数据显示全行业亏损。 表1：199年----2004年全国房地产行业销售情况表[1] 年 份房屋销售额（万元）房屋销售面积（万平方米）单位销售额（元/平方米）销售额增长率10,184,950 7,230.35 1,408.64 1