财务管理房地产项目.doc

工程经济学课程设计 （房地产项目） 学院： 班级： 姓名： 学号： 一、项目概况 海上明珠世纪豪门是海口市东方集团有限公司拟投资修建的房地产项目，项目拟选址位于海口市美兰区海甸岛，用地面积7,500平方米。位于海甸岛人民大道旁，紧邻海南大学东门，地理位置及交通十分优越。 二．基础数据 （1）技术经济指标：根据东方集团和海甸岛片区发展规划，本项目拟定位为高档的商住大楼，主要技术经济指标见表1-1： （2）实施进度：本项目建设期计划3年，拟于2012年1月开工建设，预计2013年9月底封顶，2014年12月完成竣工验收。项目拟于2013年10月初开始预售，计划2015年年底售完。预计2013年预售面积为10%， 2014年为40%， 2015年为50%。具体时间安排见下表。 项目进度计划表 序号 时间（季） 工作阶段 2012年 2013年 2014年 2015年 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 前期阶段 2 主体工程施工 3 安装工程施工 4 室外配套工程 5 竣工验收 6 销售阶段 （3）建设规模：本项目用地面积75000㎡，建筑面积20789.76㎡，可售面积19291.36㎡。主要技术指标见下表： 技术经济指标 序号 指标 单位 数值 1 用地面积 ㎡ 7,500 2 建筑面积 ㎡ 20789.76 2.1 地下建筑面积 ㎡ 749.2 2.2 地上建筑面积 ㎡ 20040.56 2.2.1 住宅用房面积 ㎡ 16397.65 2.2.2 商业用房面积 ㎡ 2893.71 2.2.3 架空层面积 ㎡ 749.2 3 楼高 米 71 4 层数 层 22 4.1 地下 层 1 4.2 地上最高 层 22 5 容积率 2.67 6 停车位 个 130 7 单位投资估算（不含车位） 元/㎡ 3181 8 车位投资估算 万元/个 10 （4）资金来源：本项目投资估算包括项目开发所需的土地费用、开发成本、开发费用以及贷款利息支出等，依据海口市现行物价水平、各相关规范取费标准，按照单位指标扩大法进行投资估算。各项详细估算见表1-3。 本项目建设投资为79,132,226.56元（不含建设期贷款利息），其中自有资金为建设投资的30%，由东方集团自有资金解决，其余资金一部分拟向银行借款，贷款年利率为5.8%，贷款按最大还款能力偿还；另一部分靠房屋预售款解决。项目资金分年度投资额分别为：35%，45%和20%，各月均摊考虑。经测算，项目销售费用占建设投资的2%，均摊计入。根据国家有关政策规定，所得税率取25%、营业税率取5%、城市维护建设费率取7%，教育费附加取3%。土地增值税按国家规定执行。 根据市场研究的结果，并考虑本项目的具体情况，确定住宅均价定价范围应为6500~12000元/m2，商业用房售价范围应为10000~18000元/m2，车位按12万元/个，到销售末期车位销售量按60%计算，其余转为物业租赁。预售房款按房价总额的80%收取，余款在交房时收取；车位款按2015年收取考虑。海口市房地产基准收益率为15%。 三．项目财务数据估算 销售价格估算：住宅定价8029元/m2；商业用房售价16029元/m2。 投资计划与资金筹措表 序号 项目 2012 2013 2014 2015 合计 1 项目总投资 .03 .24 .72 .18 .16 1.1 开发建设投资 .3 .95 .31 79,132,226.56 1.2 流动资金 .18 .18 .18 .53 1.3 建设期利息 .7286 .1093 .227 .065 2 资金筹措 .3 .13 .02 .78 .2 2.1 资本金 .97 .97 2.2 借贷资金 .33 .37 .7 2.3 销售收入 .76 .02 .78 .6 单位：元 四．财务分析评价 （1）全部投资财务现金流量分析： 全部投资财务现金流量表 单位：元 序号 项目 2012 2013 2014 2015 合计 1 现金流入 .76 .02 .78 .6 1.1 销售收入 .76 .02 .78 .6 1.1.1