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第九章 房地产投资风险分析 主讲：刘雷 房地产投资风险分析 第一节 房地产投资风险概述 投资者在选择投资机会时，如果其他条件都相同，他肯定会选择收益最大的投资方案。但在大多数情况下，收益并非唯一的评判标准，还有许多其他因素影响投资决策。风险就是影响房地产投资收益的一个重要因素。 第一节 房地产投资风险概述 一、房地产投资风险的含义 ㈠ 风险的定义 风险是关于不愿意发生的事件发生的不确定性客观体现。 在投资决策活动中，风险可以被认为是决策的实际结局可能偏离它的预期结局的程度。 风险是投资者不能收到预期的或要求的投资收益率的偶然或可能性。 风险是想对于期望收益或可能收益的方差。 第一节 房地产投资风险概述 一、房地产投资风险的含义 ㈠ 风险的定义 总结风险定义两类： 一、强调风险的不确定性； 二、强调风险损失的不确定性 从房地产投资的角度来说，风险可以定义为未来获得预期收益可能性的大小。完成投资过程进入经营阶段后，人们就可以计算实际获得的收益与预期收益之间的差别，进而也就可以计算获取预期收益可能性的大小. 第一节 房地产投资风险概述 一、房地产投资风险的含义 （二） 风险的度量 图1-1 所示的A、B、 C 三项投资， 第一节 房地产投资风险概述 一、房地产投资风险的含义 （二） 风险的度量 例如，物业1 为写字楼项目，2002 年末价值为1000 万元， 预计2003 年末价值为1100 万元的可能性为50%、为900 万元的可能性为50%，则2003 年该物业价值的标准方差为10%；物业2 为保龄球场项目，2002 年末价值为1000 万元，2003 年末价值为1200 万元的可能性是50%、为800 万元的可能性为50%，则2003年该物业价值的标准方差为 20%。因此可以推断，物业2 的投资风险大于物业1 的投资风险。 第一节 房地产投资风险概述 一、房地产投资风险的含义 （二） 风险的度量 根据定义，风险R用数学函数可表达： 其中： P——各种不确定性的概率 K——所以不确定结果的数值 第一节 房地产投资风险概述 一、房地产投资风险的含义 （二） 风险的度量 度量风险的大小，实际是度量那些不确定性结果之间的差异程度或偏离程度。 其中： R——风险度量指标 n—— 不确定性结果的数目 Pi——各种不确定性的概率 Ki——所以不确定结果的数值 一、房地产投资风险的含义 （二） 风险的度量 房地产投资风险分析 各年净现值期望值和整个项目寿命周期净现值的期望值、各年净现值期望值的计算公式为： 式中，E(NPVt)为第t年净现值期望值；Xrt为第t年第r种情况下的净现值；Prt为第t年第r种情况发生的概率，m为发生的状态或变化范围数。 一、房地产投资风险的含义 （二） 风险的度量 房地产投资风险分析 整个项目寿命周期净现值的期望值的计算公式为： 式中, E(NPV)为整个项目寿命周期净现值的期望值；i为折现率；n为项目寿命周期长度。 项目净现值期望值大于零，则项目可行，否则，不可行。 一、房地产投资风险的含义 （二） 风险的度量 房地产投资风险分析 计算各年净现值标准差、整个项目寿命周期净现值的标准差或标准差系数，各年净现值标准差的计算公式为： 式中，δt为第t年净现值的标准差，其它符号意义同前。 整个项目寿命周期的标准差计算公式为：式中, δ 为整个项目寿命周期的标准差。 一、房地产投资风险的含义 （二） 风险的度量 房地产投资风险分析 净现值标准差反映每年各种情况下净现值的离散程度和整个项目寿命周期各年净现值的离散程度，在一定的程度上，能够说明项目风险的大小。但由于净现值标准差的大小受净现值期望值影响甚大，两者基本上呈同方向变动。因此，单纯以净现值标准差大小衡量项目风险性高低，有时会得出不正确的结论。为此需要消除净现值期望值大小的影响，计算整个项目寿命周期的标准差系数，计算公式为： 式中，V 为标准差系数。一般地，V 越小，项目的相对风险就越小，反之，项目的相对风险就越大。依据净现值期望值、净现值标准差和标准差系数，可以用来选择投资方案。判断投资方案优劣的标准是：期望值相同、标准差小的方案为优；标准差相同、期望值大的方案为优；标准差系数小的方案为优。 一、房地产投资风险的含义 （二） 风险的度量 例题：某投资者以25 万元购买了一个商铺单位2 年的经营权，第一年净现金流量可能为：22 万元、18 万元和14 万元， 概率分别为0.2、0.6 和0.2；第二年净现金流量可能为：28 万元、22 万元和16 万元，