[建筑]2005年重庆市尚阳康城营销诊断报告.doc

目 录 引 言 市场调查篇 （一）宏观调控下的房地产市场分析 （二）宏现调控下的重庆总体房市和渝北区域市场分析 （三）项目所处区域及周边板块现状分析 （四）市场调查竞争楼盘基本情况及分析 项目营销诊断及建议篇 尚阳康城项目概况 项目定位 产品 价格策略 销售执行 营销推广 商业篇 项目商业概况 区域商业分析 项目商业分析 项目商业处方 商业推广焦点 招商、销售划分 引 言 本次“尚阳康城”项目营销诊断及建议报告，是由大泽公司企划研发中心、商业中心组成的尚阳康城项目专案组，经过详细的市场调查论证而得。本报告本着立足区域、立足市场、立足项目的原则，主要对房地产市场状态、渝北区域板块现状、竞争对象、项目总体定位、项目前期销售推广等方面进行分析、论证、判断，以期为项目后阶段销售与推广提出强有力的支撑。 1、项目市场调研内容： 大泽公司尚阳康城项目专案组与开发企业进行接触，了解项目各阶段工作开展状况，收集相关项目资料。 大泽公司尚阳康城项目专案组对项目所在区域进行走访调查，了解区域动向，空港区硬件配套状况、远期发展状况，掌握区域竞争楼盘。 大泽公司市场研究部市场调查人员对渝北整个板块、整体规划状况、在建在售楼盘、待建待售楼盘等进行调查。 大泽公司尚阳康城项目专案组与地区所在房地产中介机构、尚阳康城原销售人员进行深度访谈。 与策划专家顾问对项目概况进行深度访谈，剖析其对项目、区域、房势的看法。 通过报纸、网络、市场调研机构等方式进行资料搜集整理过程。 2、项目市场调研方式： 1 ） 地毯式的走访调查 2 ） 深度访谈法 3 ） 资料收集 3、项目市场调研人员安排： 1 ） 企划研发中心 5人 2 ） 商业中心 2人 3 ）大泽公司市场部 8人 4、项目市场调研时间： 总共耗时：10天 5、项目市场调研区域： 重庆渝北回兴片区、工业园区、一碗水片区、空港片区 一、市场调查篇 （一） 宏观调控下的房地产市场分析 1、国家宏观调控政策回顾 2002——2004年上半年，中国房地产市场高度的发展时期，北京、上海、天津等城市房价极速上涨，引发了中国房地产市场“泡沫之争”，上海首当其冲，成为中国房市发展的方向标，受到国内外的极大关注和舆论压力； 2004年9月，8.31土地大限之后，中国国土资源部部长被双规，一时间中国房地产市场开始显得扑朔迷离； 2004年10月，国家正式对房地产业进行了首轮的宏观调控——加息和加强了土地的管理工作，这标志着房地产业的一个分水岭的形成，2004年秋季房交会得以验证，重庆取消了房交会的优惠政策，在房交会的交易量较2003年、2004年春季房交会有了转变，购房者也逐渐理性起来。 2004年11月4日， 继首次加息仅5天之后，由最高人民法院颁布的的司法解释，在银行界、法律界以及广大的市民间掀起了巨大波澜005年营业税新政的颁布，重庆乃至全国房地产真正进入买方市场时代，投资性购买的比例锐减，自主型购买成为购房者主流，大量客户开始持币待购和进入观望状态，购房者的购买行为和消费心逐渐回归理性。 3、国家宏观政策及房地产市场的走向与预测： 国家对房地产政策的调控不是一时性的，其调控政策的影响也非一朝一夕能消除，特别对房地产泡沫较高的城市。其带来的影响主要有两方面： A、良性影响：规范了中国房地产业逐渐良性的、健康的向前发展，防止由于房地产价格的泡沫影响到整个国家经济结构发展的不均衡。提高了市场的理性程度，众多有实力、有信誉的开发企业在市场中逐渐成型成势，造成房地产开发的健康成长。 B、不利影响：房地产宏观政策的调控造成对购房者的一种错觉——价格会降，购房者进入持币待购和观望期，不利于整体房地产市场的持续健康发展。 重庆房地产价格走势 A 小幅盘整，不会大跌。重庆的整体房价会呈现局部小幅盘整、整体缓慢上涨的趋势。部分开发实力相对较弱的企业会因资金实力、销售压力、产品定位偏差、区域位置属性等因素，在长时间的市场观望期中对价格进行“自救型、自保型”的变相下调，对房地产市场会有阶段性的不利影响，但总体走跌的可能性不大。 理由： 重庆作为直辖市，其走国际化大都市之路不会改变，而重庆房价与其地位极不相符； 建筑材料、土地价格的增加了商品房的建筑成本，构筑成价格上涨的主要因素； 重庆城市化进程的加快、城市地位的上升、旧城的改造工作，房地产的市场空间较大； 众星捧月——品牌实力的开发商支撑重庆房市，其注重产品品质的打造，促使市场良性发展； 房市增涨年，卖方市场，购房者区域选择的倾向性会根据购买力