[建筑]S6—2号项目可行性报告.doc

S6—2号项目开发可行性 分 析 报 告 编制时间：二00五年九月三日 编制人：夏鸿军 报告摘要：一、项目概况与背景 1、?项目概况 2、项目规划经济技术指标 3、项目开发商简介二、项目投资环境及市场分析 1、??宏观经济环境分析 2、?宏观投资政策分析 3、?宏观形势对项目的影响三、项目区域房地产市场分析 1?、?地产市场分析 2??、区域房地产市场分析四、项目发展定位 1、项目SWOT分析 2、??项目定位分析五、项目总投资估算、资金筹措计划 1??、项目总投资估算 2??、资金筹措计划六、项目经济效益分析 1?、项目销售收入及销售税金测算 2?、项目利润、投资利润率七、项目盈亏平衡分析 1??、项目盈亏平衡点 2???、项目盈亏平衡销售均价八、??结论及建议 一、项目概况与背景： 1、项目概况： 项目位于清镇市城市重点开发新区——云岭东路新区。东邻“世纪阳光城”、西靠东门桥大型农贸批发市场，北接前进路、南靠云岭东路，地理位置较为优越。项目距贵黄公路约200米，清镇市中心区约500米，贵阳市区约26公里，交通极其便利。项目周边有大型农贸市场、建材城、大型居住小区、汽车客运总站、购物中心、东门桥广场等生活配套及清镇市一中教育配套，居住条件完善成熟。 2、项目规划经济技术指标： 地块编号 用地面积 土地用途 规划指标 使用年限 S6—2 29763.76㎡ 商业、住宅 建筑密度：30% 容积率：1.8 绿化率：≥30% 建筑限高：22米 50年 3、项目发展商简介： 贵州麒龙房地产开发有限公司成立于一九九八年七月，注册资金1000万元，是一家具有独立法人资格的房地产综合开发企业，主要从事房地产开发及经营销售。公司自成立以来，成功开发并交付使用了位于贵乌中路幼育巷的“麒龙润园”，瑞金北路北新巷的“麒龙佳苑”，并积极投资开发了清镇市重点建设项目——“麒龙城市花园”，位于花溪区溪北路的“麒龙溪园”项目，以及位于南明区望城坡的“麒龙快乐家园”大型经济适用房项目，位于白云区的“麒龙名苑”项目等。 二、项目投资环境及市场分析： 1、宏观经济环境分析： （1）区域城市——清镇市清镇市地处黔中腹地，总面积1492平方公里。全市辖4个镇、6个乡（含3个民族乡）和一个街道办事处，市人民政府驻红枫湖镇。2003年年末清镇市总人口为50.3万人，其中，非农业人口114462万人，占总人口的22.94%。1999年清镇市被列为省建20经济强县（市）之一，经济总量排名前10位清镇市作为贵阳市唯一的县级市，拥有丰富的旅游资源、矿产资源、电力资源、水利资源和雄厚的工业基础，是全省重要的电力、纺织、化工、磨料、旅游基地和国家亚高原体育训练基地。清镇市国家 4A 级风景名胜区红枫湖，水域面积 57.2 平方公里，市内气候宜人，风景秀美，文化底蕴浓厚，有“高原湖城”之美喻。1—8月份1—8月份，全市地方生产总值完成272626万元，同比增长19.3%。其中：第一产业增加值完成29296万元，同比增长6.4%；第二产业增加值完成174134万元，同比增长22.5%，其中工业增加值完成137630万元，同比增长21%；第三产业增加值预计完成69196万元，同比增长17.1%。上半年农民人均现金收入实现1102.5元，同比增长21.7%；城镇居民人均可支配收入实现4100元，同比增长19%8月份全市财政总收入完成29868万元，同比增长65. 91%。地方财政收入完成12901万元，同比增长44.47%。国税收入完成19298万元，同比增长96.42%；地税收入完成7055万元，同比增长18.69%。财政收入突破了多年低位增长的被动局—8月全社会固定资产投资总额完成106222万元，同比增长87.1%。其中，基本建设投资完成34317万元，同比增长46.2%；更新改造投资完成25420万元，同比增长30.6%；房地产投资完成12724万元，同比增长74.1%；其他投资完成33761万元，同比增长417.5%。市属固定资产投资完成75907万元，同比增长139%。?招商引资截止20048月底，市共引进招商引资项目141个，合同金额782791.25万元，实际到位资金67887.75万元，同比增长88.3%；清镇市的城市建设将按照市委、市政府关于贯彻落实《关于实施建设“大贵阳”战略的决定》的实施意见：“拓展城市空间，调整完善城市功能分区，以提高城市承载能力为重点，进一步增强城市总体功能，科学定位清镇市在省和贵阳市的分区功能，建好连接红枫湖、百花湖之间的陆上通道，增强清镇市作为贵阳市卫星城的服务能力，实