[建筑]中原地产2007年东莞市塞纳河畔城市花园营销执行方案.doc

塞纳河畔城市花园 营销执行方案 二00七年一月 重要说明 从传统惯例来言，一月份是大家准备年货的月份（2007年春节在1月29日），消费倾向和重点不适宜做新盘推介，因此我司建议按07年3月开盘这一目标来布署营销计划，同时，本案中会详述如何在内部认购期内及时回笼一部分资金的问题。 以三月春暖花开之时作为开盘时间，一方面，年后市民手中资金得到积累，新项目面市促销能取得较理想的效果，另一方面，客户累积、物料准备等都有较充足的准备时间，为项目上市影响力及上市后保持较好的营销节奏作铺垫。 计划是否得当，请天纬公司尽快安排讨论，我司便于执行！ 目 标 总体目标：二〇〇七年三月五日（二〇〇七年三月五日）（星期日）项目正式开盘 阶段目标： 时 间 阶 段 计划目标 备 注 2007年1月2日至2007年2月14日 筹备期 方案修定、长效性广告的准备、实施 开盘前完成小区主景观的施工，B栋多层C、D开工，A栋具备交房条件。B栋电梯房进入安装工程阶段。售楼中心装修、装饰完毕。 2007年2月15日至2007年3月4日 预热期 阶段性广告投入，累积客户（关系客户与市场客户进行内部认购），发放VIP卡 2007年3月5日至3月11日 开盘期 枫丹园A、B、C、D住宅35%-40% 2007年3月12日至3月31日 热销期 再完成枫丹园A、B、C、D住宅20%-30% 2007年4月1日至4月30日 促销期 再完成枫丹园A、B、C、D住宅25%-30% 2007年5月 进入二组团认购 第一篇 项目市场竞争环境分析 区域市场现状与趋势 ： 1、总体竞争形势 延续2006年的平稳势头，2007年的东莞楼市继续稳步发展，市场整体趋于成熟进入理性发展时期，竞争更加激烈，具体主要表现在以下几个方面： 伴随着东莞房地产市场10余年的发展，开发商实力的增强，市场消费力和消费意识的提高，东莞楼市逐步摆脱了单体、小规模商住楼的开发模式，向小型社区、大规模纯住宅或纯商业办公的方向发展，由于开发规模大、开发成本相对降低、便于修建高质量的建筑和环境好、配套完善等因素，大盘规模化开发经营成为楼市的开发的趋势。 据不完全统计，东莞楼市10万平方米以上的项目已经不下30个，50万平方米以上的住宅小区逐渐增多，占地1000亩，开发量100万平方米以上的项目也已经登上楼市舞台。尽管同广州、北京、大连等地的3000亩、万亩大盘相比，东莞大盘的单个体量相对较小，但对于城市常住人口仅260余万人，年成交量不足350万平方米的东莞市场而言，不管你愿不愿意，可以这样认为，东莞的大盘时代已经来临。 经过多年的开发、培育和发展，东莞的开发商也逐步成长壮大，并形成了一定的市场影响力，如老牌的中天集团、鸿基集团等。市场宏观经济的良性走势、各种经济实体的多元化发展、一些非老牌的地产公司进入市场，共同来发展和分享东莞的楼市蛋糕，如民营的麒龙房开、金龙公司房开等。出于对市场的看好，广东恒大集团也在东莞风光的走了一回大盘秀，而更多有实力的本地和外地机构也相续进入市场，如振华集团、澳龙房开等。相信2007年将会有更多的地产新贵在东莞的地产舞台上崛起。 据了解，2007年城市中心区将保持约200万平方米相对平稳的开发量。主要的开发量将集中在东城、莞城、万江几个区域，以上三个区域将陆续推出的总量预计达到630万平方米，其中湘桥区域定点项目约20个，未来将陆续推出的开发量将达250万平方米。万江根据去年的土地出让情况，预计在年内将有约80万平方米的项目开工上市。万江新区除碧海花园的待上市部分外，市政府规划200万平方米的森活林城也将在推出，如果进展顺利预计近几年有近300万平方米项目开发。 在如此大的新开工面积和以往的在建面积双重压力下，市场竞争更加激烈，如何在东莞增长相对缓慢的销售总量中分取更多的份额，成了各地产公司乃至各板块楼盘营销工作的重中之重，进一步细分市场、实施产品差异化战略、走板块联合道路等等，已会成为2007年房地产市场开发工作的热门话题。 经过几年来的培育和发展，东莞的存量房交易日趋活跃，且发展势头增速，交易量和交易价格明显增加，房 地产消费形成了一个基本的梯级模式：“没房的租房、有房的换房、换房的投资房”。二手房市场初步与商品房市场形成联动的发展，在一定程度上推进了商品房市场的发展。 2、万江竞争环境分析。 万江在东莞的城市老版图上一直处于配角角色，长期以来给人以交通不便、环境糟糕、缺乏人文气息的印象，但随着大东莞战略的实施、万江新区的建设、南城区政府的重点发展，万江已经今非昔比。凭着连接东莞新老城区，紧连东莞深圳、广州两大交通干道，区域内良好的植被和用地条件等多种优势，吸引了省内外多家具备较强实力的地产机构进入开发行列，一些新的地产思想与东莞