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房地产定价方法研究 博弈论等知识，分析研究其它方法和新思路。 另外，本文从房地产定价全局角度出发，阐述定价策划的内容，在最后一部 分还结合具体案例，对竞争导向定价法这种常用的方法作应用分析。 总之，本文的研究在一定程度上为我国房地产企业以及房地产投资者和消费 者提供有益的参考。 天津大学 第二章房地产价格理论 2．1房地产价格概念 第二章房地产价格理论 在研究房地产定价方法之前，应该首先搞清楚房地产、房地产价格和土地价 格的概念。 房地产从狭义上来讲，即房产和地产，包括土地和土地上的建筑物及构筑物。 从广义上来讲，房地产不仅包括物质构成，还包含房地产物质上形成的各种权力 关系。 西方政治经济学告诉我们，价格是价值的货币表现。房地产价格，是指由房 地产的效用、房地产的相对稀缺性及对房地产的有效需求三者共同作用而产生的 对房地产经济价值的货币表现。 土地价格是房地产价格的重要组成，土地的买卖必然产生土地价格。从卖方 来讲，土地价格是所出租或出售土地的地租资本化的收入；从买方来讲，土地价 格是资本化的凶而是提前支付的地租。也就是说，它等于若干年期问(一定年限 土地使用权交易时)或无限年期问(土地所有权交易时)的地租的折现值。 2．2房地产价格相关理论 要理解房地产价格的本质，就不能孤立的看问题，而要采取普遍联系的观点。 房地产价格理论的形成离不开相关理论的支撑，这些理论包括：地租与地价理论、 供求理论、区位理论、房地产业扩大再生产理论等。 1．地租与地价理论 地租理论起源子西方古典经济学。马克思在批判、吸收古典地租理论的基础 上，根据劳动价值学说，创立了科学的地租理论，认为地租是直接生产者在生产 中所创造的剩余价值被土地所有者占有的部分，是土地所有权在经济上的实现形 式。地租形式主要有绝对地租、级差地租和垄断地租。绝对地租是土地所有者凭 借土地所有权垄断所取得的地租；级差地租是指租用较好土地所获得的归土地所 有者的超额利润，根据形成基础的差异，级差地租又可分为级差地租I和级差地 租II。级差地租I是由于土地肥沃程度和区位差异，等量资本投在相同面积不同 地块上而产生的超额利润；级差地租II是在不同地块上连续追加投资，使该土地 天津大学 第二章房地产价格理论 生产率提高而产生的超额利润。垄断地租是指由\n数 量相一致，价格因素的变动必然引起数量因素的变动。总之，供求关系是在进行 房地产定价时首要考虑的因素。 3．区位理论 区位理论是关于人类社会经济活动的空间分布及其空间中相互关系的学说， 旨在探求人类社会经济活动的空间法则和规律。区位是自然地理位置、经济地理 位置和交通地理位置在空问地域上有机结合的具体表现，这是由房地产的固定性 和不同位置条件的差异性所引出的经济理论问题。城镇土地区位是由土地本身和 投入其中的土地资本的数量和结构决定的，它以土地本身自然条件为基础，但往 往更受经济地理位置和交通地理位置的影响，并与一定地域空问上生产和生活的 方便呈正相关。由于房地产具有异质性，区位不同，房地产的定价也不同。 4．房地产业扩大再生产理论 房地产业是从事房地产开发、经营、管理和服务活动的行业和部门的总称。 房地产业扩大再生产的实物方面，是“开发——销售——使用——报废——再开 发……”的周而复始的过程，其关键在于在市场中得以销售，否则就会造成扩大 再生产的阻滞。房地产业扩大再生产的价值方面，是“资本投入(w)——物业 建成(P)——资本回收(W’)——资本再投入(W’)……的循环，其关键 也是“销售”而且能够收回其资本增值。整个房地产扩大再生产的顺利进行，取 决于结构合理，产销对路。盲目发展，泡沫式发展，投机者的破坏作用，都会使 房地产的扩大再生产发生阻碍，造成社会财富的浪费。因此，房地产扩大再生产 理论对于我国房地产市场来说有非常重要的意义，是进行房地产定价策划的理论 基础，房地产定价策划的最终目的是为了实现房地产顺利销售，实现房地产的扩 大再生产。 总的来说，以上相关理论是构成房地产价格理论的基石。 2．3房地产价格种类 房地产价格主要包括：市场价格、理论价格、评估价格等三类。 l，市场价格 市场价格是指房地产交易双方\n不同、房屋的价 格往往差别很大。 4．房地产价格总水平具有上升趋势 一般商品随着使用过程中的消耗磨损，其价值逐渐减小，但房地产却具有保 值性和增值性，房地产价格有日趋上升的势头。原因包括：一是随着社会与经济 的发展、人口增长，对房地产的需求日益增加；二是房地产的供给受种种条件的 限制；三是公共投资增加了房地产的效用。房地产的保值性与增值性集中体现在 土地上，土地具有永续性，其本身不存在折旧。 2．5房地产价格构成 目前，房地产价格构成大致包括以下几个部分。 1．土地开发费 土地开发费包括征地补偿费或拆迁安置费、七通一