房屋租赁合同无效之责任承担.DOCVIP

房屋租赁合同无效之责任承担 ——《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之修改意见 日前，广州律协房地产专业委员会与广州中级法院房产庭联合举办了一场司法解释研讨会，主题为最高人民法院于2009年7月30日公布的《最高人民法院关于审理城镇租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（“《解释》”）。 会上，就《解释》其中第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”，笔者认为：“此规定未对导致合同无效的原因加以区分而支持出租人的租金请求，可能起到鼓励订立违法租赁合同的效果，存在欠缺之处。”现整理成文，对《解释》第五条提出一些完善和修改建议： 一、区分租赁合同无效的原因 （一）导致合同无效原因的法理和立法依据 租赁合同的订立是经济生活中一种普遍和重要的民事行为。传统民法理论认为，民事行为的一般生效要件有四项：当事人须有相应的行为能力；须意思表示真实；标的须合法；标的须可能和确定。租赁合同的订立，其双方主体应有相应民事行为能力，有订立租赁合同使用租赁物的真实意思表示、租赁物合法、确定和可能，上述各项缺一不可。 上述理论在我国《民法通则》和《合同法》的有关规定中也得到了体现。《民法通则》第五十五条规定，民事行为有效成立的三个要件，即：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；??（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；?（三）以合法形式掩盖非法目的；?（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。不违反法律或者社会公共利益； 3、因租赁物业从事非法行为、掩盖非法目损害国家、集体或者第三人利益?无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。???? （二）根据不同情况区别处理租赁合同无效后的租金请求 1、对于 “因合同主体行为能力缺陷而导致合同无效”和“因重大误解或其他意思表示缺陷而导致合同无效”的情况，虽然合同自始无效，但承租人已经实际使用了房屋， 已经实际上取得了合同利益，构成不当得利。在此情况下，租赁行为虽然无效，但对社会公益及国家、集体利益均无重大损害，支持出租人参照租赁合同约定支付房屋使用费的请求，是承租人不当得利返还的一种方式，同时也符合公平原则，有利于社会的和谐稳定。 2、租赁标的不合法而导致合同无效。由于房屋性质特殊，房屋的使用安全必须严格控制，国家有关部门也对房屋交付、使用、消防验收等出台大量法律、法规规定。这种不符合交付使用标准房屋的经营使用，将对人民群众的生命财产构成重大威胁。但在这种情况下，如按照《解释》第五条规定，仍然支持出租人在租赁合同被认定为无效前所发生的租金费用请求，则出租人在经济利益的驱动下抱有侥幸心理，继续从事违法出租行为，毕竟只要实际上把房屋交给承租人使用，就可以获得收益，只是可能无法全额获得合同约定的所有收益而已。 因此，在这种情况下确定租赁合同无效的，应当支持当事人有关交还承租场地的请求，但不应继续支持当事人有关出租收益的请求。处理方法可以参考《最高人民法院关于对企业借贷合同借款方逾期不归还借款的应如何处理的批复自双方当事人约定的还款期满之日起，至法院判决确定借款人返还本金期满期间内的利息，应当收缴以掩盖非法目损害国家、集体或者第三人利益归国家所有或者返还集体、第三人。 综上所述，笔者认为应当修改《解释》第五条，区分不同情况下租赁合同无效的处理方法，既保护交易安全和当时人的合法权益，也应贯彻落实法律对违法租赁行为的禁止性规定。 梁彗星著：《民法总论》（第二版），法律出版社2001年版，第106页 相关法律规定如：《解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效；《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的意见 相关规定如：《城市房地产开发经营管理条例》第十七条的规定：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不及格的，不得交付使用；《消防法》第10条第3款规定：按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收；未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用。中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：建筑工程竣工经验收合格后方可交付使用 《中华人民