2010南昌市房地产市场、价格预测.docVIP

前 沿 ?????? 宏观政策提要 ü??????? 央行上调存贷款基准利率各0.25个百分点 ü??????? 各地响应首套房首付比例3成政策，地方细则纷至沓来 ?????? 全国市场运行状况提要 ü??????? 10月份，全国绝大多数城市成交面积环比下跌 ?????? 南昌房地产市场状况提要 ü??????? 南昌市住宅土地市场成交大幅萎缩，环比下跌34%，是偶然还是必然？ ü??????? 南昌10月商品房交易量价齐涨的背后，是新政作用前的疯狂还是需求结构变化的推涨？ ?????? 本期典型案例赏析 ü??????? 梅湖风景区里一枝独秀——“万科润园” ü??????? 略显尴尬的科技“商”务别墅——“博泰.静林府” 严厉的政策或将威慑高涨的房价，但却无法阻止旺盛的需求寻找释放出口，无论是刚性需求还是改善性需求，南昌市宏观经济增长乐观，居民支付能力的不断提升，住房的改善性需求也会水涨船高，居住需求结构的变化将酝酿出新的市场契机。2010年10月份南昌商品房市场供应大幅下降成交小幅上涨，供求比为1：1.27，整体呈现出供小于求的局面。 房地产市场发展进程离不开城市宏观背景的舞台，近年来，南昌城市发展进入快车道，城市规模不断扩大，城市发展格局逐渐由老城区不断向外延拓展，朝阳新城、瑶湖组团、大昌南组团等城市新组团的发展推动了区域内房地产市场的开发进程，因此，从中长期来看，受益于城市宏观经济发展的崛起需要，南昌房地产市场总体仍然向好。 2010年，南昌市推出58宗土地，供应面积4050.943亩。相比上年同期，供应宗数和面积分别增加24宗和1569.579亩。推出的53宗土地最终成交50宗，成交面积3824.312亩。2010年前5个月推出的53宗土地中有12宗为限套型地块，总面积为1003.007亩，占总量的24.76%。12宗限套型地块成交11宗，成交面积936.426亩。2010年1-5月份南昌市居住和商住用地累计成交1203.835亩，比上月增加34.127亩，其中京东板块占61.25%。居住和商住用地规划建筑面积172.6万㎡，楼面地价为1619.82元/㎡。2010年6月南昌市至少推出9宗土地，供应面积为805.254亩，相比5月略微增加。6月土地供应以工业城市环比房贷消费表 1、地块供应走势分析 图：南昌市09年3月土地市场供应走势 2、供应结构分析 图：南昌市09年3月土地供应用途结构 图2-2-3：南昌市09年3月土地供应区域结构 图2-2-4：南昌市09年3月土地供应面积结构 本月成交土地二宗，其中有一宗是08年12月公告(JDP0816)土地，由于政府调整，故放到本月成交，另一宗为英雄经济开发区的工业用地，本月仍为无住宅用地成交，供应关系原因，1、2月份主要供应工业用地、办公用地为主，所以成交仍以工业、办公用地性质为主。 1、地块成交走势图 图：南昌市09年3月土地市场成交走势 2、成交地块结构分析 图：南昌市09年3月土地成交用途结构 图2-3-3： 南昌市09年3月土地成交区域结构 住宅篇 一、南昌市住宅市场特点分析 1. 3月份供求比为1:4.9，开发商信心不足放缓推案节奏使得新增供应骤减，而成交量的持续放大使得供大于求。 2. 3月份新增供应量为8.93万平方米，环比下降34.63%，08年萧条的市场去化情况，让开发商的信心受到重创，部分项目甚至出现了停工缓建的现象，存量的堆积使得开发商在09年以去化库存为主要目标，放缓了推盘的节奏。 3．3月份成交量为44.13万平方米，环比上涨37.39%，剔除内销房实际成交量为41.16万平方米，较上月剔除内销房的成交量28.35万方增加了12.81万方， 成交量连续两个月处于高位，本月更是突破了40万平方米，纵观09年前3个月，去除内销房的成交，一季度的成交量已达到了86.5万平方米，接近07年的成交水平，观察这轮成交量回暖，可以说是政策效应与市场调整“二轮驱动”的结果。自08年10月份以来，伴随着央行连续5次降息，中央和各地出台了一系列旨在鼓励住房消费、促进房地产市场健康发展的政策，使房地产交易成本和持有成本均明显下降；开发商也见机打折促销，回笼资金，消化存量。这一切促使楼市刚性需求逐渐释放，成为本轮成交量回暖的最大动力。 4．3月份成交均价为4370元/平方米，环比上涨5.12％，本月内销房成交比例的持续下降，加上成交量排行第一的紫金城虽降价促销，单均价达到了4900元/平方米，拉动了整个市场的成交均价。 图：2008年1月至2009年3月南昌市商品住宅供求走势图 表：南昌市09年3月商品住宅各类指标变化表 指标 2009年2月 2009年3月 同比增长（%） 环比增长（%） 供求比 2.4 4.9 476 104 供应量（万m2） 13