佛山市南海区鄱阳东路吉盛南粤酒店改造计划.doc

佛山市南海区鄱阳东路吉盛南粤酒店改造计划 一、背景： 该酒店已营运了好几年，据说前几年生意还不错，但是去年就不大好了，亏本也很厉害。 今年初与乾豪酒店的老板合作，大大装修了一番，还加装了一台新电梯（旅游光观梯），约300万元。重新开业一个月又关门大吉。 现通过以前该酒店的老板，与市场管理处协商，以老执照新面目，将该酒店接手过来，重新签订租赁合同。 二、目标： 整体改造，分租经营，使之成为综合性百货、服装、饮食大楼。 三、可行性： （1）优势： 1、酒店地处黄岐的区域商业中心。 2、酒店右接广佛路，左连黄岐的商业中心大街，人流量大。 3、酒店后面是黄岐最大的肉菜市场，酒店、宾馆、商店、食肆、夜总会、娱乐场所比较多和集中。 4、原本是酒店，改造起来比较容易。 （2）劣势： 1、离商业中心步行街有一点距离，租金价格不能对比。 2、该区域主要是外来人口，购买力相对较低。 四、项目组合： （1）多元经营，整体改造，分租经营。 （2）计划： 1、一楼改造成百货、服装商场。 2、二楼保留酒店经营。 3、三楼改造成宾馆。 4、四楼改造成露天清吧。 5、广场做停车场、夜宵。 五、运营收益： （1）场地出租租金： 第一层租金：710米2，160元/米2，金额：113600元/月。 加10%面积：781米2，160元/米2，金额：124960元/月。 第二层租金：1500米2，80元/米2，金额：120000元/月。 加10%面积：1650米2，80元/米2，金额：132000元/月。 第三层租金：1310米2，30元/米2，金额：39300元/月。 加10%面积：1441米2，30元/米2，金额：43230元/月。 第四层（天台）租金：1500米2，10元/米2，金额：15000元/月。 加10%面积：1650米2，10元/米2，金额：16500元/月。 第一层至第四层租金：316690元/月。 （2）管理费：一楼781米2，10元/米2， 7810元/月。 二楼1650米2，8元/米2，13200元/月。 三楼1441米2，5元/米2， 7205元/月。 四楼1650米2，3元/米2， 4950元/月。合计：33165元/月。 （3）进场费：一至二楼商场面积781米2 + 1650米2 = 2431米2。500-3000元/米2，平均按1500元/米2计算：1500 X 2431 = 3646500元。 （4）其他收益（如广场租金、广告租金等）不好计算，也不是固定收益，故不在这里显示。 （5）场地租金：316690元/月 + 管理费：33165元/月 = 349855元/月。 六、运营成本： （1）承付租金： 第一层租金： 710米2，80元/米2，金额：56800元/月。 管理费： 710米2， 5元/米2，金额： 3550元/月。合计：60350元/月。 第二层租金：1500米2，30元/米2，金额：45000元/月。 管理费：1500米2， 3元/米2，金额： 4500元/月。合计：49500元/月。 第三层租金：1310米2，20元/米2，金额：26200元/月。 管理费：1310米2， 3元/米2，金额： 3930元/月。合计：30130元/月。 一至三层面积共计：3820米2。 一至三层租金共计：128000元/月，平均：33.51元/米2。 一至三层管理费共计：11980元/月，平均：3.14元/米2。 一至三层总金额： 139980元/月，平均：36.64元/米2。 （2）承付管理费用（管理人员工资、维修费用等）： 采用管理处承包式，每月按场地出租租金总收入的10%计提管理费用，另加管理费收益，即：31669元/月 + 21185元/月 = 52854元/月。 管理处人员组成： 主 任：一名，工资3500元/月。 副主任：一名，工资3000元/月。 领 班：三名，工资2500元/月（管理、维修、保安）。 会 计：一名，工资3000元/月。 出纳员：一名，工资2000-2500元/月。 管理员：二名，工资2000-2500元/月。 保安员：十名，工资1500-2000元/月。 电 工：一名，工资2000-2500元/月。 合 计：二十名，工资总额：52000元/月。 七、利益： （1）一次性收益：3646500元 （2）收入：场地租金：316690元/月 + 管理费：33165元/月 = 349855元/月。 （3）支付：192834元/月。 （4）一至三层租金：128000元/月，管理费共计：11980元/月 ，管理、维修费用52854元/月。 （5）每月收益：349855元/月 - 192834元/月 = 157021元/月。 八、租期： （1）原二OO八年九月一日至二O一六年八月三十日，共计