赵总第一讲.docVIP

房地产项目开发流程 决策：一、投资机会寻找及筛选 二、可行性研究 1、市政分析 2、政策分析 3、财务评估 前期：三、获取土地使用权 土地性质：（国有、集体/划拨、出让） 经营性用地：招、拍、挂 四、规划设计与方案报批及施工图设计等 五、施工建设与竣工验收 六、房屋销售经营 七、物业管理（前期） 概述: 房地产开发是通过多种资源综合使用而为人类提供人们生活、工作、消费等空间。这是的资源包括了土地、建材、公共服务设施、劳动力、资金各专业人员经理等诸方面。（重点：资金、人才资源） 市场经济的发展，房地产开发活动变的越来越复杂。它不仅需要开发商的眼光和技巧（经验），而且还要有开发商认真市场分析与市场推广（房地产市场——复合型、产业不同类型、经营不同类型） 认真研究固定产业政策，法律和各地政府的法规政策，建筑设计、建造技术、财政金融、风险控制、项目管理及资产管理等专业知识。 房地产开发活动的复杂使得越来越多的专业人士开始与发展商共同协调工作，从而加速房地产专业队伍的发展壮大。然而，不论开发商多么精明，开发活动多么复杂，现阶段房地产开发必须遵循开发流程。 决 策 分 析 一、投资机会寻找及筛选 开发商往往根据自已的对某区域市场的供求关系的认识，寻找投资的可能性“通常说看地或项目”。开发商根据自己的经验和投资能力，判断它的可行性。“能否投资”“底价多少”等。 二、可行性研究 1、政策分析：固定产业政策、金融风险 2、市场分析：A、项目固有的特征B、区域产业形态C、配套情况D、供求关系等。 3、财务评估（成本分析） 能否投资——可行——签定合同——实施 前 期 工 作 三、获取土地使用权或项目开发（投资）权 1、解释我国现阶段土地性质：国有：划拨、出让；集体 武汉市从2002年开始所有经营性用地全都实行招、拍、挂获取土地使用权。 土地的规划使用条件已在“公告”“文件”中列明（容积率、建筑密度、用途、限高等）开发商必须响应，不能另提条件。 土地使用者获得土地使用权，按照土地用途的不同，规定最高出让年限为：“居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合用地50年。 土地使用年限从：合同签定时间为主；交房时间不为合同约定时间；销售合同合明确。 四、 １、根据城市规划体，招标“公告”公示的用地条件及地方行政法规等委托具备设计资质的设计单位进行项目规划设计。基本内容： A：地形，地貌分析； B：固定环境分析 ；C：市场定位；D：建筑价格；E：总体设计；F：竖向设计；G：建筑单体、平、立、剖设计；H：效果图鸟瞰图；I：技术经济指标，业主开发商确认后，到规划局批准。领《建筑工程规划许可证》 ２、勘察设计　　勘察报告 ３、施工图设计　建筑材料，水，电，暖通，消防 ４、报消防局，人防，审核批准 ５、办理施工用电，施工用水等有关手续，并接通至项目现场 ６、监理公司选择，确定 ７、质检部门（办理质检手续） 五、施工建设与竣工验收 １、组织施工项目招标 Ａ：开发商“公告”形式，公开邀请议标等方式，择优选择施工单位（商务标，技术标）开发商组织，政府职能部门参加，参入译标，发中标通知书 ２、施工合同签定 ３、施工建设　中间验收 　　Ａ：单体施工（单项、单位）；Ｂ：道路施工；Ｃ：景观绿化施工；Ｄ：水、电施工；Ｅ：弱电安装施工等，竣工验收 　除上述各项验收，规划验收，办理备案证 黄鹤奖；楚天奖；鲁班等奖项 六、房屋销售经营： １：市场推广：营销，广告等 ２、房屋经营：短期投资、长期投资 ３、房屋销售：现房销售、期房销售 期房销售 Ａ：政策规定〈〈国有土地使用权证〉〉〈〈用地规划许可证〉〉〈〈建筑工程规划许可证〉〉〈〈建筑工程施工许可证〉〉〈〈预售房销售许可证〉〉 B：预售房面积的预测 C：前期物业管理公司（招标、邀标、议标等）合同、备案 D：业主临时公约 E：〈〈住宅使用说明书〉〉〈〈质量保证书〉〉 F：营销中心，沙盘，单体模型，（平、立、剖）效果图，楼书（平面图）等 G：标准（格式合同）〈〈武汉市商品房买卖合同〉〉，按揭银行，产权登记备案。 交房前准备工作： 竣工验收（综合验收） 规划验收 案场（建筑单体）测量 备案证 两书（住宅使用说明书，质量保证书） 交纳维修基金 房屋交付：（1）产权转移分割（2）售后服务 前期的物业管理