河源温泉度假村景观细节方案设计.ppt

第一部分市场分析 万科东海岸商业街 其它相关配套调查 名称 位置 南方电网 外环路 中兴通讯学院 外环路 梅沙学校（待建） 内环路中 国际公学（待建） 内环路中 高尔夫球场（待建） 三洲田 国际会议交流中心（待建） 大梅沙 这些已建和待建的相关配套将在很大程度上提升大梅沙片区的商务功能，届时，将为该片区带来庞大的潜在消费客户群。 第一部分市场分析 万科东海岸商业街 大梅沙及盐田发展规划利好——深盐第二通道 深盐快速通道西起罗沙公路，终点接盐坝高速公路，又称“深盐第 二通道”。路线全长11.34公里，其中隧道总长5.19公里，桥梁全长4.59公里，双向六车道，预计2006年建成通车，工程投资约20亿元。 深盐第二通道的开通，不仅可以有效地解决东部的过境交通问题，还对盐田港区的疏港交通以及区域交通有着重要意义，同时也将可能改变目前大梅沙普遍为休闲度假物业的局面，促使更多的市民在此居住。 第一部分市场分析 万科东海岸商业街 大梅沙每日客流量及车流量状况 客流量状况： 据官方统计数据，每年大小梅沙旅游人数超过400万人次，日均人数约13000人次，重大节假日高峰期可达到10万人次。 车流量状况： 根据相关资料调查，大梅沙平均日停车量为600-1000辆，周末节假日停车量达2000辆。原来大梅沙片区设置有800个停车位，但目前实际能够使用的只有500多个，旅游旺季期每日停车位都不够用，经常发生车辆停在路边堵塞交通的现象。 公共交通状况 大梅沙公共交通还处于发展阶段，目前仅有八路公共巴士 103A路：石夏南――小梅沙 103B路：下沙村――小梅沙 208A路：布吉――大梅沙 360 路：银湖汽车站――南澳  364 路：福田车站――大鹏 380A路：坑梓――小梅沙 380B路：龙华汽车站――小梅沙 443 路：火车站――小梅沙 第一部分市场分析 万科东海岸商业街 市场调查部分要点总结 现有住宅规模567254㎡ ，2667套。 现有酒店套房1443套，年平均入住率约55%。 大梅沙正在营业的商业面积大约14200 ㎡，同时还有一些零散分布在村落里的小商店。 大梅沙片区商业总体档次不高，中高及高档消费场所偏少，未能满足中高及高档消费。 盐田食街经营特色以海鲜为主，总营业面积约15000 ㎡ ，消费客户群多为游客及市内消费者，通常拥有自己的交通工具。 大梅沙旅游人数年客流量超过400万人次，日均约13000人次，重大节假日高峰期达到10万人次。 大梅沙旅客自驾车辆每日平均约600-1000辆，重大节假日高峰期可超过2000辆。 深盐快速通道将于2006年正式开通，西起罗沙公路，终点接盐坝高速公路。. 第一部分市场分析 万科东海岸商业街 调查主题：东海岸商业街消费意向调查 调查目的：通过对大梅沙游客的调查，了解游客的消费需求， 为东海岸商业街的商业规划及市场定位奠定基础。 调查对象：大梅沙游客 调查地点：大梅沙海滨公园 调查时间：2004年9月30日 调查形式：现场问卷调查 调查方法：随机拦访调查 样本数量：50份 问卷调查分析摘要 第一部分市场分析 万科东海岸商业街 问卷调查分析摘要 问题一，在大梅沙游玩之后将如何安排活动？ 调查得出，直接回去的占总样本量的38%，用餐后直接回去占了30%，用餐后去酒吧的占了15%，后两者合计为45%，超过直接回去的比例，表明多数游客游玩后多会在附近就餐。 第一部分市场分析 万科东海岸商业街 问卷调查分析摘要 问题二，游客所使用交通工具的不同与其游玩之后的活动安排的相互关系。 调查得出，绝大部分乘坐私家车的游客都会在附近就餐后回去或用餐后去酒吧。由此表明，我们的目标客户应着重锁定这部分盛坐私家车的游客。 第一部分市场分析 万科东海岸商业街 问卷调查分析摘要 问题三，游客对大梅沙的商业需求。 调查得出：选择特色餐饮的客户占所访问客户量的38%，休闲运动占31%，娱乐酒吧占27%，其它合计占4%。以上表明在大梅沙附近特色餐饮、娱乐酒吧、休闲运动是最需求的商业。 第一部分市场分析 万科东海岸商业街 问卷调查分析摘要 问题四，游客对东海岸商业街的意向程度。 调查得出：如果东海岸商业街是一条以极具特色餐饮为主，集娱乐酒吧、休闲运动、茶馆棋牌、精品服饰、儿童游乐及服饰为一体的特色商业街 ，肯定会去的占31%，可能会去的占44%，二者合计占了四分之三，而不会去的比例只有10%。以上表明游客对东海岸商业街的兴趣非常高。 第一部分市场分析 万科东海岸商业街 问卷调查分析摘要 问题五，游客对东海岸商业街的意向程度与其使用交通工具的相互关系。