福州三盛南香湖地产项目概念性定位策划方案.ppt

三盛南香湖项目概念性定位;这是我梦中的家园 我希望它不仅仅是出现在梦里 春天来了满园的桃红柳绿 夏天的时候 门前有潺潺的小溪 秋天到了 地上铺满了金黄的叶儿 冬天的时候 墙角有红梅矗立 我的旁边 住着友善而聪慧的邻居 孩子们在草地上快乐地嬉戏 退休的父母 已爬上了登山的小径 温暖的屋里坐着我和我的妻 当我忧伤的时候让安静的湖水整理我的思绪 当我烦闷的时候我对着青山深深地呼吸 这是我梦中的家园 我希望它不仅仅是出现在梦里;人无法选择自然的故乡， 但可以选择心灵的故乡！ ——哈佛建筑学院硕士 贝聿铭;对于本项目，我们希望打破常规，通过理性的数据分析和感性的认知理解，透析项目的内涵，从中挖掘出超越地块本身的价值，这不是一个纯粹的策划提案，这是一次对居住理念和生活模式的深度体验，基于这种体验，呈现一个理想中的生活居所，让“家”重新回归。;土地的气质;1;那天天气比较冷,但当我们来到这片土地时，呈现在我们眼前的是,郁郁葱葱的小草展现出勃勃生机, 成排的鸭子在湖中嬉戏玩耍, 长期生活在都市森林中的我们许久不曾邂逅的绿野风光和青草味道,顿觉身上的每个毛孔开始舒畅的呼吸,同时,三盛同事的热情介绍更加感染了我们……我们似乎感觉到，这里将是一片不寻常的土地，将会发生令世人侧目的奇迹……;地形：河道将用地分成南北两地块，南北地块总用地面积为204595平方米。河道面积22108.7平方米。 地势：基地现状地势平坦，低于南面国道大概3-5米之多，南向临路一侧需抬高地块与之平齐。 ;朝向：整个地块的朝向无可挑剔，可完全实现南北朝向；后期规划中若不可避免需要东西朝向则有景观加以弥补。;与其他观景项目资源比较的优势 福州其他景观项目仅仅是借景。或观山，或望水。而本项目却是完全私有得天独厚的天然湖资源，以及旗山资源。可谓依山伴水，有天有地。 长滩美墅 （观江景，背靠鼓山） 名城港湾 （观江景，背靠鼓山） 融汇山水 （观乌龙江景） 公园道一号 （观江景，靠金山公园） 中天金海岸 （观江景，靠金山公园） 泰禾红树林 （背靠金山） 润华山庄 （背靠高盖山） 大洋鹭洲 （靠乌龙江） 博仕后缘墅 （背靠旗山） 居住主题公园 （观水景） 三盛南香湖 （私有湖，伴旗山） 就景观来看，本地块具备建筑优质的居住品质的楼盘的条件——“天生丽质”，可以充分在规划设计中利用，拥有水而亲水。;交通：项目紧邻南屿东西向主干道梅梁路，连接十里明珠堤及十八湾公路通往市区。 地块西侧为117县道，本项目将来交通将会比较便捷。;一.南屿新城分析;我们的地块处在一个新区，并与周边的环境和规划息息相关，未来片区发展将直接影响项目的价值，片区价值的高度将直接决定项目的高度，所以，我们需要重新审视南屿片区。;2007年3月9日星期一下午5点，项目组成员对项目进行初步诊断和分析，第一次头脑激荡……;这是一个高品质的人文居住新城片区 ！;2.南屿与福州城市规划发展的关系;我们提出“乌龙江新岸” ！;我们的项目处在乌龙江新岸！;2;福州地产2006全线飘红，豪宅市场尤甚 大面积土地供应主要集中在仓山; 政府对囤积土地的督促开发; 政策对市场的影响平稳过渡，开发商信心增强。;第一圈层为二环以内，主要是以小规模高层住宅为主。 第二圈层：三环路以内，江景、公园景观的高层住宅和洋房、双拼、叠拼相结合。 第三圈层：三环以外，主要集中在乌龙江新岸的别墅、亚别墅和高层混合项目。;;圈层形象一览;福州在往外扩张，第三圈层主要形成往西、南发展态势； 由于交通等配套缺乏，普通居民暂时不会选择在这样的区域生活； 第三圈层为房地产开发新区，拥有较好的景观资源，目前主要提供低较低容积率住宅； 未来是否能引发新区域的演变，南部能否持续受到关注？;第三圈层是福州房地产未来主要发展区域，而以下三个片区是未来房地产供应的主要来源： 新岸区 上街 南台岛 未来激烈的竞争更多来自于新岸区内部项目的竞争。;构筑南屿新区;诸多因素造成乌龙江新岸区同质严重;思考三：新岸区是否具备吸引力？;板块;1.整体资源：与乌龙江新岸区域最具竞争力是东江滨、南江滨、上街片区； 2.区域体量：只有南台岛才可以相提并论，拥有大量可开发土地，但该区域受到政府迁移和交通枢纽建设利好的不确定性影响； 3.人文氛围：新岸生活区，未来人文居住新城片区 ，集居住、文化、休闲于一体的居住新区； 4.区域发展：一个全新的规划片区，一个具备高潜力发展的片区，未来区域的规划将优于金山片区； 5.竞争优势：本项目在新岸区属于第二、三个启动项目，准确和差异化定位有别于其他项目的竞争优势。;？;项目定位研究;项目定位基地研究的基本面结论;项目定