连云港东海县水晶公园商业运作思路项目提报.pptVIP

八、充分蓄客 在项目的销售前期，我们必须为项目的整体推广以及开业充分蓄积客户，以保证项目的旺场，同时通过前期大量的蓄积客户为项目的销售提供充分的客源，保证项目的销售业绩和成交量，缩短销售时间。 九、优质服务 商业地产，不只是地产短期行为，更多是商业长期行为，我们从一开始就应该为进场的经营者构建一个良好的平台，为他们解决后顾之忧，同时提供增值服务。这不仅仅是开发商对客户的承诺，也是完善自我的要求。这些内容，我们归纳为“永续经营工程：  项 目 “永 续 经 营 工 程” （一）、VIP会员计划 拥有一批固定高质量的消费者是商场旺场的保证，提前实行会员制购物计划，让商家和投资者感受开发商的诚意。同时也是为招商的顺利进行提供炒作题材。 （二）、统一招商、统一经营计划 实施连云港招商推广计划，招商能力是影响商场经营能否持久经营的重要因素，连云港招商，引入具有强大影响力的品牌店经营，保证旺场。 由专业商业管理公司和物业管理公司担任管理顾问，组织统一经营。  （三）、品牌经营，名店经营计划 从大型品牌店到百货主力店，从实力经营到品牌经营，水晶公园商业将代表东海商业的最高形象，以开发商品牌，项目品牌，经营商家的品牌，塑造水晶公园商业新形象。 （四）、购物：休闲：餐饮为5：3：2合理经营比例计划 根据国内外商场经营的经验，大型综合性购物中心的购物、休闲、餐饮的合理比例为5：3：2，该比例能够合理处理商场中不同目的的消费人群的分布，最大限度的获取商场效益。水晶商业广场应该站在与世界潮流接轨的高度，率先提出这一经营比例，从而占领水晶公园商业市场的最高形象。 （五）、业主委员会管理计划 成立商场管理委员会，邀请业主代表参加，具有一定的管理权和商场监督权力，保证商场管理合理有序进行。 （六）、“百城万店无假货”计划 申请加入“百城万店无假货”协会，树立水晶公园商业广场无假货的社会现象，执行“假一罚十”购物政策。 （七）、健康购物计划 健康购物非常适合水晶公园商业广场的规划设计特点，通过享受舒适购物环境，享受健康购物乐趣，水晶公园商业广场将以优雅的环境，舒适的氛围，达到水晶公园第一购物环境的美誉。 （八）、商业培训计划 组织商场的经营户和投资者进行专业的商业培训，丰富他们的商业知识，提升经营技巧，做到与时俱进。 （九）规模化推广计划 每年，发展商拿出一部分费用，经常性组织营销推广活动，统一进行促销，展示，公益活动等，吸引人流，建立形象。   计 划 篇 一、预售期  以消化现有的客户资源为主，落实品牌客户及首批推售单位，收取诚意金20个以上 ．通过日渐密集的广告推广与新闻炒作相结合。 二、首次公开发售期 项目顺利开盘，邀请商家前往销售中心举行选铺大会，同时通过超强的广告推广，加强项目在市场上的影响力。有意向客户，可直接签订正式认购书，按公布价格直接参与认购。在此期间，计划完成销售目标的1５％－2０％． 三、强势销售期 销售全面进入高潮，通过举办一系列的活动，启动永续经营工程以及铺王拍卖，项目销售全面飘红，销售目标超过3５％． 四、第二次公开发售 项目进入良性互动期间，通过招商带动本地销售，推出新单位，低门槛等销售措施，以及强势的媒体推广，销售额达到总销售目标的55％． 五、持续销售期 项目开始发行贵宾卡，落实永续经营等相关内容以及通过一些促销，使销售额达到８０％． 六、销售尾期 销售接近尾声，销售额超过９０％．  销 售 方 案 项目整体价格策略  制定合理的商铺价格体系能够有利于推动项目的成功推广，在竞争激烈，消费者日渐理性的市场情况下，必须冷静的进行价格体系的制定。 一、整体价格制定原则 1、确定合理的利润率 在定价过程中，确定合理利润率，在塑造项目优良的素质的同时，为了提高项目的市场竞争力，项目必须对购买者要有吸引力(不一定是低价)。这需要很好的项目包装，同时，为尽快吸引买家入场，在项目销售的前期，价格不一定是最高的，随着销售的进度的进行，价格将逐渐上升，价格上升的过程，将伴随销售控制的进行，合理进行价格的调整。 2、贴近市场的承受力 在制定价格表时，必须保持项目不同区位之间的商铺的价格均好性，在商铺规划时，保持地段价值和价格基本吻合。  3、单位价格制订原则： 一般情况下，除了集团购买之外，个人购铺都是以个体铺位为单位。由于房地产商品的异质性，不同的铺位，由于位置的不同，对购房者来说，其经营也将有其不同的效果。因此，我司认为可遵循二大原则，六项参照值