[PPT模板]美格行罗湖置地逸轩商业项目策划建议50页.ppt

美格行商业经营管理（深圳）有限公司 二OO六年七月 6. 项目业态规划商家示意 三、项目定位建议 小肥牛火锅、四川豆花、东北虎、 NB自然美、汉方洲足浴休闲、休闲驿站、北斗星网吧等。 餐饮/休闲 2F 1F 经典故事、淑女屋、露戴尔、城市俪人、小白兔干洗、7-11、一致药店、一缕幽香花店、柯达冲印、雪贝尔、美舒布艺等； 主题商业街 华润万家、兴万佳、人人乐、新一佳、民润超市等； 超市 -1F 目标商户 业态 楼层 注：以上商家仅作参考之用，以实际招商为准 1. 项目租金定位依据 区域租金水平； 行业租金水平； 项目发展前景； 项目地理位置； 意向商家租金承受能力等。 四、项目租售收益预测 区域租金水平 行业租金水平 250—300 1 零售 50—150 1－3 餐饮、休闲娱乐 45—60 1－2 超市 租金水平/ 元/月/㎡ 楼层/F 行业类型 400—600 建设路 250—300 嘉滨路 300—350 春风路 500—600 罗湖商业城 500—600 临街 人民南路 租金水平/ 元/月/㎡ 铺位 类型 区域 2. 项目周边及行业租金参考 四、项目租售收益预测 注：以上租金水平以建筑面积计算，未包括相关管理费等其他费用 方案一： 7,200 3,700 1,900 1,600 面积 （㎡） 100 餐饮/休闲 2F 60 超市 1F 1，131，000 －－ 合计 350 主题商业街 租金 （元/ ㎡/月） 业态 楼层 －－ 餐饮/ 休闲 主题商业街 超市 超市 业态 100 3,700 2F 1,600 1F 1,242,000 10,200 合计 350 1,900 45 约3,000 -1F 租金 （元/ ㎡/月） 面积 （㎡） 楼层 方案二： 3. 项目租金收益预测 四、项目租售收益预测 图中所标红色区域为项目可销售面积，全部为临街独立商铺。 约1,900 一层独立商铺 （除主力店外） 可售面积（㎡） 位置 4. 项目销售区域建议 四、项目租售收益预测 5. 项目销售铺位分析 分析：深圳市场主流销售街铺面积范围一般在50㎡以下，并且使用率高。本项目街铺面积普遍偏大，结合本区域售价范围，项目街铺总价普遍偏高，销售难度较 大。 位置一般，结构较差；面积大于90㎡，总价偏高 33％ 604.08 A04、A10、A19、A23、A24、A42、A45 商业价值较低铺位 位置较好，铺位方正，面积偏大，在60～90㎡之间 37％ 676.38 A05-A09、A20、A43、A44、A46 商业价值一般铺位 位置佳，铺位方正，面积小于60㎡，总价相对较低 30％ 544.53 A11-A18、A21、A22 商业价值较高铺位 备 注 占 比 销售面积（㎡） 位置 区域价值 四、项目租售收益预测 6. 项目销售价格建议及收益预测 1）市场比较法测算： 71004 26000 16779 7425 20800 － 一楼权重均价P － 25% 25% 25% 25% － 所占比例I － 104000 67116 29700 83200 － 实际权重价格 1 1.04 0.94 0.99 1.04 － 权重比值K － 100000 71400 30000 80000 － 整体均价C 81 78 86 82 78 100 合计 12 12 12 11 10 15 发展前景 11 8 13 12 13 15 规模主题 12 11 9 12 11 15 停车便利性 12 12 14 13 12 15 人流可达性 17 18 20 17 17 20 商业成熟度 17 17 18 17 15 20 整体区位 本项目 味千拉面店 罗湖商业城 佳宁娜广场 国际名苑 比重 指标 四、项目租售收益预测 2）依据租金推算法： 销售价格=项目片区平均租金×12/6%（按市场常规返租回报6%计算） 计算街铺平均售价为： 街铺平均售价=400*12/0.06=80000（元/平米） 依据市场实际情况和反映，销售价格可做适当调整，建议街铺售价范围在6～10万/平方米左右，预计该部分整体销售收益在1.5亿元左右。 6. 项目销售价格建议及收益预测 四、项目租售方案建议 7. 项目整体租售收益预测 －－ 444 2层 1.5亿 559.2 合计 1.5亿 115.2 1层 －－ －－ -1层 销售收益 （亿元） 租金收益 （万元/年） 楼层 －－ 444 2层 1.5亿 692.4 合计 1.5亿 86.4 1层 －－ 162 -1层 销售收益 （亿元） 租金收益 （万元/年） 楼层 四、项目租售方案建议 方案一： 方案二： 方案一与方案二的差异主要在于负一层功能改变带来的超市租金收益差别。 * 房策网