第五章-个人居住计划与地产投资.ppt

第五章个人（家庭）居住与抵押融资规划;第五章 个人（家庭）居住与抵押融资规划;第一节 个人（家庭）居住规划;二、购房与租房的决策;（一）年成本法;但是在作出抉择时，还需要考虑以下因素： （1）房租是否会每年调整。购房后成本固定，而租与购的月成本只差227.5元，只有月租的7.6%，因此只要未来房租的调整幅度超过7.6%，购房就比租房划算。 （2）房价涨升潜力。租房年居住成本率= 3.6万÷80万=4.5%，购房年居住成本率= 3.9万÷80万=4.875%，差距只有0.375%。若计划居住5年， 0.375%×5=1.875%，只要房价可能在5年内上涨2%以上，购房仍然划算（因为资本利得可弥补居住期间的成本差异）。 （3）利率的高低。利率越低，购房的年成本越低，购房会相对划算。如果预期房贷利率进一步降低，而房租保持不变，则租房与购房的居住成本差异也会降低。;(二)、净现值法;（2）购房净现金流量现值 房贷每年本利平均摊还额=贷款额500万元÷标准年金现值系数（n=20, i=6%）=500万元÷11.47=435920元 假定5年后售屋房价为810万元，则购房净现金流量现值 由此可见，购房不如租房划算。在该案例中，如果房价在5年后涨到895万元以上，则购房比租房划算。所以，对未来房价的预期是租房购房决策的决定因素。 从这一案例中还可看出，在一个地方居住越久，购房比租房划算的机会越大。;三、购房规划;案例三、王先生年收入为10万元，预计收入成长率3%。目前净资产15万元，40%为储蓄首付款与负担房贷的上限，打算5年后购房，投资报酬率10%，贷款年限20年，利率为6%计。根据题意，王先生可负担首付款为： 可负担房贷为： 由此，王先生届时可负担的房价=48.6万+67.5万=116.1万。; 2. 可负担房屋总价÷需求平方米数=可负担房屋单价 应买多少平方米的房子，取决于家庭人口数以及对空间舒适度的需求。一般来说，家庭成员平均每人若有50—80平方米的空间，就可以享受宽敞舒适的家居生活。以三口之家为例，理想的住宅是四室两厅，以150平方米规划。 在上面案例中，王先生可负担的购房单价为： 101.8万元÷150平方米=6800元/平米。 若有车位需求，车位以10万元估计，则王先生可负担的购房单价为： （101.8万?10万）÷150平米=6120元/平米。; 3. 购房环境需求——区位决定单价 房价取决于两个因素：一是区位，一是大小。区位生活机能愈佳，单价愈高，房子愈大，总价愈高。 房子的大小主要决定于居住成员的数目，因此房屋所需面积的可伸缩弹性较小。但不同区位间的单价差距甚大，因此需要考虑总负担能力，在可接受的居住面积下，选择住得起的地区。 环境需求要考虑的重点，包括所居住社区的生活品质、离上班地点或子女就学地点远近，以及学区考虑（否则子女读书会有额外的支出）等。 区位是决定房价最重要的因素，应考虑负担能力，在交通所需油料、时间成本与房价的差异所产生的利息成本之间进行权衡。;（二）几个购房规划中的案例; 2. 换房规划的案例 案例五、王先生的旧房值60万元，贷款尚有34万元，他看中的新房值100万元，拟贷款60万元，那么他应该如何进行换房规划？ 分析：应筹首付款=（100万元? 60万元）?（60万元?34万元）=14万元。 此时要考虑的是，手头可变现资产是否有14万元，及未来是否有负担60万元贷款的能力。以利率6%、20年本利平均摊还计算：60万元÷11.47 ÷12个月=4359元。即每月要缴本息4359元，较原来的30余万元贷款额的负担大得多。; 3. 考虑装修费用等期初费用后的购房、换房规划 为了简便起见，上述例子并没有考虑装修等期初费用。一般而言，期初费用主要包括： （1）装修费用。是最大的一笔期初费用。一般来说，每平方米1000元的装修费是很正常的开销。 （2）搬家费用。视家具多寡及搬家距离远近而定。 （3）契税。房屋所有权转移需缴纳契税，一般以房屋买卖的契约价作为课税的依据，税率为1.5%，其纳税义务人为买方。 （4）共同维护基金。为总房价的2%。 （5）其他中介费用。包括办理住房抵押贷款时的律师费和保险费等，根据房屋面积大小一般介于1000—5000之间。; 4. 投资房地产用以出租的考虑因素 有些人在购房规划时，第一次买的房子并非用来自住，而是先用来出租。只要租金收入足以抵消房贷支出，可以用此规避未来要购置住宅时房价上涨的风险。此时要考虑当房东的总成本：资金成本、折旧、修缮管理、换房客时空置成本、房租所得税、房屋税、低价税等。 案例六、以50万元买下房屋出租，运用30万元房贷。每个月收房租2000元，成本方面为：资金成本=20万元