第六章 假设的开发法.ppt

（一）概念：假设开发法是将预测的估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法，也称剩余法。 （四）使用条件： 正确地判断房地产的最佳开发利用方式 正确地预测未来开发完成后的房地产价值 有良好的社会经济环境 （五）估价步骤： （一）最基本的公式 ： （二）各类估价对象的估价公式 ： 【例6-6】现有一块3km2的生地，拟进行“七通一平”成片开发后分块出让，据调查，附近地区已开发完成“七通一平”土地出让单价为1200元/m2；可出让土地面积为全部土地的70％，其余为公共设施用地；土地开发费用为3.5亿元/km2，开发期为两年，开发成本在开发期内分期均匀投入，第一年投入70％，第二年投入30％，贷款年利息率为10％，勘察设计、估价等专业费用为土地开发费用的3％；投资利润率为20％，当地土地转让中卖方需要缴纳的转让税费为开发完成后转让价格的6.5％，买方需要缴纳的税费为转让地价的4％。试用传统方法估算该成片生地总价和单位面积地价。 【例6-6】计算过程 【解】由题意：设该成片生地的总价为V： 该成片生地开发完成后的总价值=1200×3 000 000×70% = 25.2（亿元） 土地开发费用 =3.5×3=10.5（亿元） 专业费用 =10.5×3％ = 0.315（亿元） 投资利息=（V+V×4％）[（1+10％）2－1]+（10.5+0.315）×70％×[（1+10％）1.5－1] +（10.5+0.315）×30％×[（1+10％）0.5－1]=0.218V+1.322（亿元） 转让税费=25.2×6.5%=1.638（亿元） 开发利润=（V+ V×4％+10.5+0.315）×20％ = 0.208 V+2.163（亿元） 购买该地的税费= V×4％ V=该成片生地开发完成后的总价值－土地开发费用－专业费用－投资利息－转让税费－开发利润－购买该地的税费 = 25.2－10.5－0.315－（0.218V+1.322） －1.638－（0.208V+2.163） －V×4％ V = 6.318（亿元） 单价=210.60元/m2 【例6-7】今有一宗“七通一平”的待建土地，土地使用权年限为50年，从2004年5月1日起计，地总面积1000m2，规划允许建筑面积4000m2，适宜建筑类型的写字楼。预计总开发时间是2年，建筑安装工程费为1000元/m2，专业费用为建筑费的4%，第一年均匀投入60%的建筑费和专业费用，第二年均匀投入其余建筑费和专业费用。销售费用和销售税费为售价的8%，购买该宗地相关税费为地价的4%。该写字楼工程竣工后一次全部租出，可出租面积为总建筑面积的70%，预计每月出租的净收益为60元/m2。试利用所给资料，用折现方法评估该宗土地在2004年5月1日的总价、单价及楼面地价。（年资本化率为15%，折现率为14%） 。 【解】设该宗土地在2004年5月1日的价格为V。 开发后的总价值= 建筑费及专业费 销售费用和销售税费＝1032.90×8%＝82.63（万元） 购买该地的税费= V×4％ V＝开发后的总价值－建筑费及专业费－销售费用和销售税费－购买该地的税费=1032.90－370.48－82.63－V×4％ V＝557.49（万元） 单位地价＝557.49×10000/1000＝5574.90（元） 楼面地价＝5574.90/4＝1393.73（元） 【例6-8】某旧厂房的建筑面积6000m2。根据其所在地点和周围环境，适宜装修改造成写字楼出租，并可获得政府主管部门批准，但需补交楼面地价为400元/m2的地价款，同时取得50年的土地使用权。预计装修改造期为一年，装修改造费为1000元/m2（装修改造费均匀投入，视同发生在装修改造期中）。估计该写字楼装修改造完成后即可全部租出，可出租面积为建筑面积的70%，正常出租率为85%；附近同档次写字楼可出租面积的年租金为800元/m2，出租的成本及税费为年租金的30%，报酬率为9%。购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为旧厂房价格的4%。试利用上述资料估算该旧厂房现状下的正常购买总价和单价（采用折现方法，折现率为12%）。 【解】设该旧厂房的正常购买总价为V：装修改造后的总价值=　　装修改造费用= 购买该旧厂房应补交地价=400×6000=240.00（万元）购买该厂房应缴纳税费=V×4%V=装修改造后的总价值－装修改造费用－购买该旧厂房应补交地价－购买该厂房应缴纳税费=1954.26－566.95－240.00－V×4%V=1103.18（万元