房地产基本专业知识.docVIP

一、房地产概念及特点 1、房地产的概念 房地产是房产和地产的总称，房地产也称不动产，是由土地、附着在土地上的各类建筑物、构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的财产总体。房产是房屋及其权利的总称。地产是土地及其权利的总称。房产可归私人所有，但地产属于国家和集体所有，业主只拥有一定年限的使用权。因此，业主购房后，所拥有的是房产的所有权及该房产所占用土地的使用权。 房地产在物质上有三种存在形态： 单纯的土地 单纯的房屋 土地房屋的综合体 2、房地产的特点： 特点：位置的固定性；地域的差别性；高值耐久性；增值保值性。 3、房地产业的概念和内涵 房地产是从事房地产开发、经营、管理、服务等行业与企业的总称。房地产业是一个巨大的产业体系，房地产业的主要内容是： 土地开发和再开发； 房屋开发和建设； 地产经营：包括土地使用权的出让、转让、租赁和抵押； 房地产经营：包括房产（含土地使用权）买卖、租赁、抵押等； 房地产中介服务：包括咨询、估价、测量、服务、律师、公证等； 房地产物业管理服务：包括家居服务、房屋及配套设施和公共场所的维修养护、保安、绿化、卫生、转租、代收代付等； 房地产金融：包括信贷、保险和房地产金融投资等。 三、房地产价格 房地产价格的影响因素 供求状况 自身条件：位置、肥力、地质、地形地势、土地面积、日照、通风、风向、风力、气温、湿度，降水量、天然周期性灾害、建筑物外观、建筑物朝向、建筑结构、内部格局、设备配置状况、施工质量等。 环境因素：声觉环境、大气环境、水文环境、视觉环境、卫生环境。 人口因素：人口数量、人口素质、家庭规模。 经济因素:经济发展、物价、居民收入。 社会因素：政治安定状况，社会治安程度、房地产机构、城市化。 行政因素：土地制度、住房制度、房地产价格政策、行政隶属变更、特殊政策、城市发展战略、城市规划、土地租用规划、税收政策、交通管制。 心理因素：购买或售出心态、欣赏趣味、时尚风气、接近名家住宅心里、讲究门牌号码、楼层数字或土地号数、讲究风水、价值观的变化 国际因素：国际经济状况、政治对立状况、国际竞争状况 影像楼价的因素 地区：基本上越接近市中心的物业，其楼价越高。各项配套交通网络、饮食娱乐及购物休闲等设施较完善。 交通：一般城市的楼宇比乡村的楼宇较昂贵，因城市道路网络完善、来往各处地方均较方便。 楼层：一个位于高层的住宅单位，一般都会比底层的同样单位卖贵一点。原因是位于高层的单位，比底层单位更远更远离地面，所以较少受到街上车喧闹的骚扰，加上接触的尘埃量相对较少，空气当让比较清新。而且高层单位享有更加视野，天然光线吸纳较多，也会使单位阳光十足。 朝向：这是一个影响楼价较重要的因素，因单位内部设备可花金钱添置或改善，但方向则完全不能改变。加上中国人传统认为南向较佳，东向或西向均会受到阳光照射影响，所以南向物业价格一定较高。 景观：景观也不能改变的因素，故一些拥有开阔视野、海景、山景或绿化公园的景观的单位价格均较高。 配套：若楼宇有周围环境及设施的配合，其价格也将相应提高。如一些大型屋村设备齐全，应有尽有，包括商场、百货公司、超级市场、戏院、私人会所、游泳池及私家花园等。 此外。物业用料、楼龄、楼宇维修保养、地区因素区别及物业用户素质等因素，均可影响物业价格高低。 四、房地产的分类 a、按用途分 ◆住宅用房地产：住房 ◆生产用房地产：工厂厂房 ◆经营用房地产：商场 ◆行政用房地产：各大部委 ◆其他专业房地产：医院、学校 b、按收益性划分 ● 收益性房地产 ● 非收益性房地产 c、按市场性划分 ◆出售的房地产 ◆出租的房地产 ◆营业的房地产 ◆自用的房地产 d、按开发程度划分 ●生地：是指不具有城市基础设施的土地、如荒地、农田； ●毛地：是指具有一定城市基础设施。但地上有待拆迁安置的房屋土地； ●熟地：具有完善的城市基础设施、土地平整、能直接在上进行房屋建设的土地； ●在建工程：指地上建筑物尚未建成，不具备使用条件的房地产、该房地产不一定正在建设，也可能停工了多年； ●现房：地上建筑物已建成、可直接使用的房地产，可能是新的，也可能是旧的； e、按土地使用权出让年限划分; ◆居住用地:(70年) ◆工业、教育、科技、文化、卫生、体育：（50年） ◆商业、旅游、娱乐：（40年） ◆综合或其它：（50年） 与土地有关的概念 1、“三通一平”：即路通、水通、电通、场地平整。“三通”是把开发区红线以外的道路、给水排水管道、供电线引入施工现场，“一平”是把施工现场的土地进行平整。 2、“七通一平”：道路通、上水通、雨污水通、电通、通讯通、煤气通、热力通，场地平整。 3、国有土地使用权证：指经土地使用者申请，由城市各级人民政