房地产市场开发管理制度.doc

市 场 开 发 管 理 制 度 第一章 总则 1.1为适应在社会主义市场经济环境下的发展，根据同心集团的发展战略，在未来几年内，将同心集团打造成适应社会发展，产值超百亿，未来发展超百年的企业经营目标，特制定本制度。 1.2 集团市场开发管理中心是在集团公司、分管副总裁的直接领导下进行工作。 1.3 市场开发是房地产企业的重要工作之一，所管理的内容涉及项目全过程，从事市场开发工作的员工应遵守国家的法律法规和公司各项管理制度。 1.4 各成员公司应根据本公司特点，制定市场开发部门（员工）承担开发工作的具体管理细则或管理制度，其细则或管理制度具体落实到人、职责，目标到人，并上报市场开发管理中心审核后实施。 1.5从事市场开发的所有员工应按开发管理程序做好自己的工作，树立企业团队精神，维护企业形象，加强学习市场开发管理知识，虚心接受他人建议和意见，加强沟通，不断完善自己，提高业务技能。 1.6 市场开发工作，按照国家有关规定分：项目建议书、可行性研究设计，建设准备，建设实施竣工验收等六个阶段，为了便于工作，我们将归纳为建设工程项目的开发前期、开发中期和开发后期三个阶段。 1.7 前期工作内容包括：项目建议书，可行性研究，工程设计三个阶段，中期包括：建设准备、建设实施两个阶段，后期为竣工验收阶段。 第二章 项目开发前期管理 2.1 信息管理 2.1.1 媒体信息（报纸）、政府发布的土地公告，房地产业相关政策，房地产土地一级市场信息，房地产楼盘销售及走势，楼盘宣传等，均应收集整理成册。根据公司的发展，对公司可能受让的土地信息及资料，应及时上报集团市场开发中心，并及时做好市场预测，评估土地的经济效益，社会效益，以及对我公司的影响程度。 2.1.2 网络信息，利用各级政府网站，收集相关的土地推出情况，房产楼盘展示情况，房地产走势分析预测，以及与房地产有关的政策措施等，均应及时收集整理，有参考价值的资料，应通告市场开发中心，以利资源共享。 2.1.3 民间信息，充分利用社会资源，通过电话，手机信息等均可作信息收集存取。 2.1.4 各种信息收集后，均应做好整理归档工作，分类存档，以便工作中及时采用。 2.1.5 在开发过程中各种书信（函）来往，要按照书信（函）的出入时间做好登记、归档工作，以便于查阅。 2.1.6 信息收集,各成员公司要在当年的12月中旬开始,利用10天左右的时间,对本公司所在地市场状况,收集与本公司工作内容相关联的信息,并加强整理,以书面形式上报开发中心。 2.1.7 信息汇总,集团市场开发管理中心,自身应收集整理好与本部门相关的信息,并加以整理,与各成员公司的信息一并上报集团分管副总裁,为经营管理提供相应的信息数据,便于决策。 2.2建设工程项目 2.2.1 集团开发中心负责指导各房产公司项目开发工作。负责检查各成员公司与项目开发相关的其他工作，并根据结果做出相应的处理意见。 2.2.2 根据需要,对本公司有可能拍进的地块,市场开发中心，市场开发部（科）应对本部负责开发的工程项目做好现场踏勘,向有关部门索取相关资料, 做好调查，及时研究,并做好地块的效益预测,出书面报告上报。 2.2.3 凡新开发的房地产项目均应以书面的形式，由相应房产公司开发部门拟出《项目开发大纲》上报开发中心，开发大纲的内容包括：1.项目开发投资。2.项目开发建设时间。3.项目设计。4.项目单位工程设计。5.大宗材料招投标。6.其他事宜。 2.2.4 凡在外地（丽水市辖区以外）新开发的房地产项目，均由开发中心负责组织实施前期工作至施工图设计完成，相关子公司参与，并在施工图阶段接手组织和管理及以后的开发工作，市场开发中心参与中期、后期管理。本级和各县（市）新开发的房地产项目，由相应的房产开发部（科）负责组织实施前期、中期及后期管理，市场开发中心负责协调、指导、检查以及参与管理。 2.2.5本公司所有从事开发工作的员工,应根据项目开发大纲,做好工程项目的规划,拟定设计任务书,方案招标文件,邀请符合要求的设计单位,对本公司的工程项目进行投标。 2.2.6 市场开发管理中心、市场开发部（科）应根据开发大纲的时间节点，提前一定的时间安排下一步工作，使每项开发工作正常衔接，市场开发中心将根据项目的开发衔接情况，根据集团公司的考核办法做出相应的奖励或处罚。 2.2.7开发部门应及时办理国土使用证及其相关的手续。开发人员应积极了解各级政府的办事程序,及时与有关部门进行沟通,掌握办事技巧和工作方法。 2.2.8负责项目开发的管理人员认真组织方案评审,方案修改和方案报建,以及方案审批工作和办理建设项目用地规划许可证及相关手续。 2.2.9 负责前期开发人员应积极做好投资准备工作,了解市场运作规律及办事程序。 2.2.10 各级开发部门应积极组织,协调施工图设计并移交工