民乐花园物业管理经营方案.doc

民乐花园物业经营管理方案 根据“民乐花园”的设计特点，现拟定小区物业管理经营方案。我们真诚希望在服务合作中，能使业主和住户充分感受到物业管理带来的方便、温馨和周到的服务，使“民乐花园”物业持续升值，为住户营造一个安全、整洁、优美方便的温馨社区，提升生活品质，实现业主、开发商、物管处和谐、多赢的经营目标，为解决下岗职工再就业问题，建设和谐八一总场贡献一份力量。 一、“民乐花园”物业概况　 二、接管后将采取的管理档次及服务标准 　　根据“民乐花园”的实况，我们确定民乐花园物业服务标准如下： （一）建立24小时值班制度，设立服务电话，接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，及时处理并有回访记录。 （二）定期向住用户发放物业管理服务工作征求意见单，对合理建议及时整改。满意率达98%以上。 （三）建立落实保修承诺制，零修、急修及时率95%，返修率不高于1。（四）物业档案、业主楼案、设备设施档案齐全。（五）常规性公共服务。 1、房屋管理及维修养护 （1）栋号、楼层、房号等标志明显，设立引路方向平面图。（2）物业外观完好、整洁、外墙无脱落，无乱贴、乱涂、乱画现象。（3） 空调安装统一，防护网安裝統一。 2、共用设备管理，保证设备良好，定期保养无事故隐患。 （1）供电系统。保证正常供电，停电1天以上通知用户，告知原因。 （2）弱电系统。保证系统正常工作。故障及时排除。（3）消防系统。设备设施齐全、完好无损，可随时起用；组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，消防疏散通道畅通；保证无火灾安全隐患。（4）给排水系统。停水提前1天通知；排水系统通畅，汛期道路无积水，地下室、车位、设备房无积水、浸泡发生；遇有事故，维修人员在20分钟内到达现场抢修，并无长时间停水。 3、共用设施管理。共用配套服务设施完好，大门厅、道路、楼道等公共照明完好，道路通畅，路面平坦。 4、保安及车辆管理。 （1）专业保安队伍，24小时值班及巡逻，保安文明执勤，言语规范，处理突发事件。（2）出入车辆有序，无堵塞交通现象，不影响行人通行。（3）车辆出入管理严格，有登记。（4）停车位停放整齐，场地整洁。（5）危及人身安全处设有明显标志和防范措施。（6）联系群众，搞好群防群治。（7）在公安派出所指导下搞好治安管理。　5、环境卫生管理。 做到定人、定地点、定时间、定任务、定质量。 　　（1）环卫设施完备。　　（2）实行标准化清扫保洁。　　（3）垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀。　　（4）共用部位保持清洁，无乱贴、乱画现象，楼梯、扶栏、天台、屋面等保持洁净，共用场地无纸屑、烟头等废弃物。　　（5）做好环卫宣传工作，提高人的清洁卫生意识。 6、绿化管理 　　（1）绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象。　　（2）花草树木修剪整齐美观，无病虫害，无折损。　　（3）绿地无纸屑、烟头、石块等杂物。　　（4）绿化完好率达到98%以上。 7、室内装饰装修管理（二次装修）。全过程监控，保证房屋的整体性，抗震性和结构安全。 　　（1）受理本小区二次装修咨询与审批。　　（2）所有装修人员到管理处办理出入证。 8、社区文化 （1）设立学习宣传园地，开展健康向上的活动。　　（2）制有“居民精神文明建设公约”。　　（3）配合总场相关工作单位开展各项工作。　　（4）业主满意率95%以上。 三、拟采取的管理方式 　　“对物业进行严格管理，为业主、开发商提供优质服务”是本物管处的根本理念，规范化管理，贴心服务，铸造品牌物业的信誉与形象。 （一）标准化管理 　　物业管理涉及面广，一般住用户对物业管理服务内容、标准、档次很难进行全面了解，业主对服务质量与收费关系的误解是当前物业公司与业主关系僵化的一个主要原因。房屋及设备保养不及时、日常管理松懈、随意是物业管理水平低下、业主怨声载道的根本原因。本物管处从项目前期管理、入伙、二次装修、房屋维修与养护、给排水及电气设备管理、消防、安全、保洁、绿化以及便民服务，均实施全面的、标准化质量管理，使物业管理行为向规范化的中等城市惯例靠拢，在内部管理上自律、制度上创新，以达到管理严格有序、服务质量高的管理目标，使开发商放心、业主满意、物业信誉度得到提高。 （二）沟通服务至上 　　组织、沟通、协调能力是物管的一项不可或缺的重要素质，具备这项素质，工作中的各项矛盾往往可以大事化小、小事化无；反之，则误会重重，隔阂加深。目前大多数物业受投诉主要在于沟通不畅所致。为此，本物业专门设置业主联络处，通过礼貌走访、接待业主投诉、较好解决业主提出的问题（合理要求）、答复业主疑问、设置业主交流箱、公示栏、宣传栏、网上“民乐花园贴吧、论坛、投诉”等方式，发展与业主的良好关系。同时，鉴于物