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《物 业 管 理》 教学大纲 第一章 物业管理概述 【教学目的和要求】这一章作为物业管理的入门，主要阐述物业与物业管理的一些基本概念，介绍我国物业管理的产生与发展，明确物业管理的业务范围以及物业管理的原则与宗旨，使学生们从对物业管理的初步了解逐渐进入到物业管理的专业学习的领域中去。 【教学重点】 1. 物业的性质及物业管理的基本概念； 2. 物业管理的宗旨和原则； 3. 物业管理与传统的房地产管理的区别； 4. 物业管理的作用和意义； 5. 高水平的物业管理的含义 6. 物业管理从业人员素质要求与职业道德要求。 第一节 物业及物业管理的基本概念 一、物业及物业的性质 1. 物业的含义 物业是指已建成并投入使用的各类房屋及与其相配套的设备、设施和场地。 2. 物业与房地产和不动产的区别 （1）适用的范围不同； （2）适用的场合不同。 3. 物业的性质 物业的性质体现在两个方面：物理方面和社会经济方面： （1）物业的物理性质（自然属性）：① 物业的二元性；② 物业的有限性；③ 物业的差异性；④ 物业的固定性；⑤ 物业的耐久性和永久性；⑥ 物业的配套性。 （2）物业的社会属性（经济属性）：① 物业的权属性；② 物业的垄断性；③ 物业的商品性。 二、物业管理的含义及性质 （一）物业管理的含义 1. 管理的含义 管理是指为完成一项任务或实施一个过程所进行的计划、组织、指挥、协调、调度、控制和处理。 2. 物业管理含义 是指由专门的机构和人员，依据物业管理合同或契约，运用现代化的管理方式和先进的手段对物业及其附属的设备、设施和周围环境进行维护、修缮和整治，并向业主和使用人提供多方面的综合性有偿服务，以创造一个适合人们生活、工作的社区环境。 （二）物业管理的性质 物业管理是与社会主义市场经济体制及城市现代化管理相适应的一种房地产管理模式。按照社会产业部门划分的标准，物业管理属于第三产业的服务性行业。 三、物业管理的特点 物业管理是一种新型的管理模式，它具有社会化、专业化、市场化和规范化等特点。 四、物业管理与传统的房地产管理的区别 1.管理的体制不同； 2.管理的内容不同； 3.管理的机制不同。 具体参照下表： 物业管理与传统房地产管理的比较表 比较项目 传统房地产管理 物业管理 物业归属 国有 业主所有 管理者 政府房管部门 专业的物业管理公司 管理人员 政府委派的人员 招聘的专业人员 管理手段 行政手段 经济和法律手段 管理范围 仅限于使用服务、维修（狭窄） 多功能、全方位 服务收费 基本免费 有偿为主 管理经费来源 政府或单位划拨 向业主、使用者收取 费用状况 严重不足 收支有余 管理效果 损坏严重，物业寿命缩短，社会财富浪费 延长物业寿命，保值升值，维护良好 用户态度 被动接受，无可奈何 具有选择性 第二节 物业管理的类型、宗旨与原则 一、物业管理的类型 （一）按管理性质来划分 1. 行政福利型管理； 2. 行政性与专业化相结合的管理； 3. 社会化、专业化、市场化的管理。 （二）按受托业务来划分 1. 委托服务型物业管理； 2. 租赁经营型物业管理。 （三）按管理主体分类 1. 以区、街道办事处为主成立的物业管理委员会实施管理； 2. 以房地产管理部门为主体，由下属房管所，或成立物业管理服务机构进行管理； 3. 以物业产权拥有的单位为管理主体。 （四）按管理目标划分 盈利性和非盈利性两种物业管理。 （五）按管理重点不同划分 管理型、服务型、经营型三种。 二、物业管理的指导思想和宗旨 1.物业管理的指导思想是：以服务为宗旨，以经营为手段，以效益为目的。 2.物业管理的宗旨 （1） 要创造一个安居乐业的工作和生活环境； （2）提高物业的价值。 三、物业管理的原则 1. 用户至上，服务第一原则； 2. 三个效益并重的原则； 3. 专业化管理与群众性参与相结合的原则； 4. 统一经营，综合管理的原则； 5. 管理竞争的原则； 6. 以法律为准绳，以合同为基础的原则。 四、物业管理与房地产行政管理的关系 （一）物业管理与房地产行政管理的联系 1. 从管理的对象上看，物业管理和房地产行政管理都是有关房地产的专业管理，二者有相同的管理范围。 2. 物业管理不能脱离房地产行政管理而独立存在。 （二）物业管理与房地产行政管理的区别 1. 从性质上看，物业管理是经营型、服务性的管理，属于微观领域的管理； 2. 从范围上讲，房地产行政管理的范围更加广泛，而物业管理的范围则狭窄一些，具体一些； 3. 从管理方法上看，房地产行政管理是用行政的方法，而物业管理则用经济的和法律的方法； 4. 房