Y-QZC1-AQ-SX-01A安全管理方案编制指导文件(试行).docVIP

1.0 目的 规范物业管理区域的安全管理方案编制工作，使人防、物防、技防有机组成的安全防范系统更加全面、更具有可操作性。 2.0 适用范围 适用于宁波银亿物业管理有限公司所有物业管理区域安全管理方案的编制。 3.0 术语 无 4.0 职责 品质部负责本作业指导书的编写、修改、发布； 各物业管理部负责本作业指导书的具体实施，并提出修改的意见或建议； 对新入伙项目各物业管理部应确定专人组织方案的策划、编制、评审，对已交付使用的项目由各物业管理部根据本作业指导书对现行安全管理方案进行评价并适时调整。 5.0 程序 重点程序描述：方案编制流程示意图——项目调研工作——方案编制的考虑因素——危险源识别及其分布情况——物防技防人防——方案运行的评估完善 5.1 方案编制流程示意图 5.2 项目调研工作 5.2.1各物业管理部应确定专人负责新项目的安全管理方案编制。新项目已确定负责人的，由新项目负责人组织管理方案的编制，未确定负责人的由品质部负责组织编制，参加人员有新项目人员、品质部安全岗、有丰富实践经验的一线安全管理人员。 5.2.2物业管理部前期介入人员根据区域建筑设计、地形地貌特点，以及本项目客户群对安全方面的需求特征，并结合与房产对接物防、技防方面的设置情况，从物业安全管理的角度，向房产提出改善建议。 5.2.3到现场查看项目周边建筑分布，了解项目周边居住人员的构成、治安情况，以及周边政府配套的安全防范机构或措施。 5.3方案编制的考虑因素 分析物业管理区域的周边环境、区域内部的建筑风格和特点，找出区域内的危险源及其分布情况，确定重点防范区域和部位，制定相应的防范措施。 5.3.1区域的周边环境 项目地块所处位置的特点，周围是否有山坡、厂房、民房、大型广场、茂密的树林以及道路分布、是否靠海、靠江等，主要考虑项目能否与周边复杂的环境作有效的隔离； 周边居住人员的社会构成，是否属治安事件的高发区，主要考虑哪些人员可能对区域安全造成威胁； 政府配套的安全防范机构或措施以及应急处理能力：考虑辖区派出所与区域的距离，在意外情况下能否在最短时间内赶到区域；或考虑在区域内设置警务室。 5.3.2区域特点、建筑风格 区域内商业与住宅是否有效分离； 区域内办公楼内是否有安全死角或隐患点； 区域内是否有山体公园、广场等公共休闲区域； 区域建筑是否形成围合； 区域物防的防范效果，技防的分布位置； 区域是平地还是山体； 区域内人流、车流流向的确定； 区域内人行和车辆出入口的数量及位置特点； 消防通道的设置及其应急措施； 区域内停车场数量、位置、大小，商业停车场和住户停车场是否有效分开； 区域内是否有大型湖泊（或游泳池），其防护措施能否达到安全、美观的相互统一。 5.4危险源识别及其分布情况 5.4.1通过对项目内外环境的现场调查、分析，系统地识别存在的各类危险源，采用区域平面图或立体透视图等方式对所有危险源的分布情况进行统计分析，从而确定区域内各防范区域的危险等级，以及需要重点防范的对象和部位。 5.4.2重点防范部位及危险等级 防范部位 防范难点 大门出入口 犯罪分子容易假冒合理身份通过大门进入管理区域 车辆出入口 车辆进出频繁，易发生车辆盗窃、违停及碰撞纠纷 商铺 外来人员较多，易发生盗窃、打架斗殴等事件 围墙 嫌疑人常利用各种掩护翻越围墙或破坏围墙栅栏进入管理区域 外露的各种管道、平台 嫌疑人常利用外露的各种管道、平台攀爬和跨越进入住户室内 茂密的树丛 嫌疑人常利用茂密植物的遮挡进入住户室内 住户门、窗 嫌疑人常利用秩序维护员巡逻间隙从住户忘关的进户门、落地窗进入住户室内 单元门 一般为密码控制。密码容易外泄（通过外包人员、装修人员、内部员工、保姆、租户等），同时也可以尾随 天台 因消防要求，不能上锁，秩序维护员巡逻时间有限，外来人员容易躲藏在天台 区域围墙外侧 嫌疑人硬闯进入管理区域后从围墙翻越逃出，安全防范追击无法跟上 地下停车场 嫌疑人往往开车进入，利用秩序维护员巡逻间隙或住户安全意识淡薄，从而观察或尾随住户，并伺机进行抢劫或盗窃 5.5物防、技防、人防 5.5.1物防的设置原则、内容、局限性 5.5.1.1物防设置的原则 主要对外来人员起到阻止的作用，同时对进出小区的人员和车辆进行有序的规范管理，使其分布在不同的区域，不同授权人员能够进入经过授权区域，使秩序维护员能够有效的识别和监控。 5.5.1.2常见物防设置的内容、局限性 物防 手段 功 能 设置位置 存在的局限性 实体围墙 阻止犯罪嫌疑人进入管理区域 通常设置在小区外围红线位置，建议围墙高度在2.5-3米；围墙在水平和垂直方面要求尽量平直，保证围墙上设置的红外线报警效果；郊区或周边环境恶劣的外围墙上需要设置防止攀爬的装置；郊区围墙的拐角处需要设置警