宏观论文—房地产调控 路在何方？.docVIP

宏观经济学论文 班级:　　_IBA0902班__ 学号:　　___200905168025_ 　　　 　　 2009051680 200905168087 姓名：　　____刘江夏 　 　　　　　　　　　　　　刘雪梅　　 　　　　　　　　　　　　丁猛　　　 　　指导老师： 陈祥兵 　 房地产调控 路在何方？ 摘要： 如今，房地产市场持续过热，房价居高不下，房价的变动一直牵动着国民的神经，为了保证国民经济的健康快速发展，打压房价，政府出台了一系列政策，本文着重探讨了这些政策出台的背景、房价高涨的原因以及对这些政策效果的分析和评价，也提出了自己的思考。 关键字：投机需求、供需矛盾、限购、市场经济体制 引言： 近年来，伴随着我国国民经济的持续发展以及股票市场的繁荣，房地产业也迎来了黄金发展期，各地楼市持续火爆，催鼓了鼓了一个有一个房地产商大佬的腰包。但辉煌的背后却也隐藏了一系列危机，而房地产是一个特殊的产业，不仅与其他产业关联度很高，而且涉及公民的基本的住房需求问题，房地产业能否持续健康快速发展，不仅关系到国民经济能否健康发展，而且关系到社会能否稳定。控制不好楼市，致使房地产的发展脱离实际经济基础的支撑，房子价格持续大幅度升高、脱离其实际价值，则有可能引发房地产泡沫破灭，楼市崩盘，国民经济倒退至历史性低谷，再者，房价持续虚高，普通民众买不起房，会极大地激化社会矛盾。面对如此困境，什么样的政策才是正确的、有效的呢？政府当前的政策有效吗？能长久吗？或是到了骑虎难下的地步呢？ 政府政策出台背景： 2008年全球金融危机爆发前，政府已经启动对国内房地产行业的限制政策。在下半年，政府在尚未消除房产泡沫的情况下放宽了对房地产行业的控制，出台了多种刺激性政策。但是，在房产泡沫水分尚未充分挤压的情况下出台刺激性政策，无疑会给日后市场的运行埋下隐患。2009年，政府为了保证经济增长达到8%的增幅目标，放开银行信贷，以适度宽松（实际为泛滥）的货币政策，同时放松对房地产的控制，如降低地产商拿地条件、降低购房者首付比例、交易税费减免等。众多刺激性政策的出台被普遍解读为政府放松对楼市的控制，楼市“第二春”焕发，交易量和房价持续走高，房价再次失控疯涨。截至09年底，甚至有大城市的房价租售比达到了不可思议的1：574。房价调控呼之欲出。 2010年社会通货膨胀率依然居高不下，流动性过剩的问题没有得到根本解决，各大城市房价一路高歌猛进，“地王”频出。 以杭州为例：（见下图） 三、 房价一路高涨的原因： 第一，供给结构矛盾。开发商为追求高利润而纷纷投向豪宅的开发，使一段时间内大面积大户型的豪宅开发数量急剧上升而且闲置过多，中低档普通商品住房供应不足，经济适用房则出现供不应求的情况，这种结构性的矛盾使经济适用房的价格不断提高。 第二，土地价格节节攀升。随着政府对土地控制的增强，拆迁难度越来越大，再加上我国的土地资源本身就比较紧张，因此，土地很容易被拍出高价，直接助推了房价的上涨。 第三，投机因素。为了低买高卖，赚取中间差价，一些人将大量资金投入到房地产市场，产生大量了的虚拟需求，虚拟需求刺激市场膨胀，产生大量的虚假需求信息，推动出现房价大幅度上涨。 第四，由于房地产的高回报，使许多银行在贷款的实际操作过程中，违反了有关规定，向开发商发放大量贷款，甚至不去验证其信用等级，大量的资金涌向房地产市场，使投机需求进一步扩张。 第五，社会普遍的经济预期过高。开发企业为了自身的利益，一味强调房价在未来将继续上涨，给了消费者一种房价还要上涨的预期。在房地产销售过程中，房地产企业通过“销控”的方式，实现价格低开高走的走势，同时利用消费者的信息劣势，也给消费者制造房价即将上涨的压力，带给消费者一种房价只涨不跌的预期。基于这种预期，普通居民会把正常的投资需求转变成投机，极大地拉动了房价上涨。 四、 政府政策： （新“国八条”及房产税） （一）、进一步落实地方政府责任 地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控