中国房地产市场泡沫化研究.docVIP

2009年中国房地产市场泡沫分析 ———基于深圳等大中型城市房地产及股市数据研究 班级：混合0701 学号：0700000110 姓名：张建彬 继2006～2007年的那一轮房地产泡沫之后，当前国内一些大城市的房地产市场，又以令人瞠目结舌的房价新高，制造了更为可观的资本泡沫，人们还记得2007年10月之后，深圳房价整体下跌超过30%的泡沫蒸发，楼市震荡令人心悸。 自今年初房价触底回升以来，房价上涨速度异常迅猛，连续两个月房价突破2万元/平方米大关。其中有低密度高档住宅入市的影响，更多的则是房价泡沫的堆积和释放。放眼全国房地产市场，同样可以发现类似的情况。统计局数据显示，9月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨2.8%，环比上涨0.7%，该指数早已超越了2007年的最高水平。如果说上一轮房价上涨，与人民币升值预期、刚性需求释放以及经济增速较快有关，那么今年以来的房价上涨更多地是对流动性过剩的反映。房价泡沫不仅早已显性化，而且较上一轮上涨周期更严重。在去库存化尚未终结之前，房地产市场的再库存化可能就已展开。原因就在于过高的房价，不仅会抑制自住需求，还会挤出投资需求。 回顾上一轮房地产市场的去库存化过程，政府扮演了至关重要的角色。2008年10月，政府出台了一揽子房地产新政，其中既有对首次购房的七折利率优惠，最低首付款低至两成，也有土地增值税、印花税、契税等方面的减免，住房公积金贷款利率也相应下调。在此基础上，央行连续五次降息，最终房贷基准利率由7.47%降至5.31%，极大地降低了购房者的利息负担。于是，房地产市场开始逐步回暖，并有了年初的小阳春行情。今年以来，为刺激房地产投资的快速回升，6月份又下调了保障性住房和普通商品住房的最低资本金比例，从而导致了前三季度全国完成房地产开发投资同比增长17.7%的局面。 深圳、北京等几大中型城市房地产数据分析 　　深圳国土房管部门的数据显示，8月份深圳新房成交均价为18830元/平方米，环比上涨约24%，而深圳房价此前的历史最高峰是2007年10月的17350元/平方米。这意味着，目前深圳房价已经超过2007年房价巅峰水平。 　　据数据显示，8月份，上海商品住宅成交均价达到了18502元/平方米，创出了历史新高。其中，8月份，新建商品住宅平均成交价格达到18126元/平方米，同比上涨14.6%。 　　同时，国内一些二线城市的房地产价格也迭创新高。据长春房地产管理和住房保障局统计，今年1～7月，长春商品住宅成交均价3590元/平方米，同比上涨13.3%，同样创历史新高。南宁市房产管理局的统计显示，今年前5个月，南宁新建商品房成交均价为4500元/平方米，也创出历史新高。 　　而北京、广州、杭州等热点城市的房价经过今年以来的几轮飙升，目前也处于非常高的位置，离历史最高峰仅仅一步之遥。根据广州市国土房管局的统计，今年7月广州全市十区一手住宅成交均价涨至10004元/平方米。地产界人士认为，广州未来楼价很有可能突破2007年11000元/平方米的房价最高峰。 这些城市的房价有脱离经济基本面之嫌。首先，目前我国经济还处于复苏阶段，并未全面回暖，上半年GDP增长7.1%，而房价的增幅远远大于GDP的增长，呈现过热势头。比如，与今年1月的房价相比，8月深圳房价上涨64.3%，而现在深圳的出口、制造业等都很困难，没有从危机中摆脱出来，整体经济形势很难支撑其如此高涨的楼市。其次，这些房价创出新高的城市，成交量普遍出现较大幅度萎缩。数据显示，8月深圳新房成交套数、面积分别为4114套、38.6万平方米，环比分别下降了约20%和25%，延续了今年5月以来的下滑走势。8月，深圳市福田区更是出现了破天荒的15天零成交。北京房地产交易管理网统计数据显示，8月期房网上签约套数为16015套，环比降6%，期房住宅签约套数为11817套，环比降8%。成交量的萎缩表明购房者开始认为房价过高，陷入观望。 　　 股票市场数据分析 中国股市的上证指数从2007年10月的最高点6124.04点随着全球金融危机的到来应声迅速跌倒2008年11月最低点的1664.93点，跌幅达72.8%，房地产指数相应的从同时间的1082.660点迅速击穿250点大关，跌到235.016点，跌幅为79.8%，跌幅大于指数；然而，随着国家4万亿的投入以及各大银行大量向社会投放流动性，股市中地产股的疯狂表现已经间接揭示现实房地产市场的泡沫化，目前大盘指数已经回到3164.04点，略超过07年最高点的50%，相应的房地产指数已经回到795.083点，回到07年最高点的73.4%。 2007年10月—2009年11月房地产指数变化 2007年10月—2009年11月上证指数变化 股票价格是宏观经济的