2011年鲁能海南盈滨半岛3800亩项目整体定位与发展战略185P.ppt

盈滨半岛客户构成与海口市场趋同，呈现二元化特征，在旅游岛政策影响下，价格猛涨，本地人受价格排挤，外地客户比例加大 海口的房地产市场基本上一直以外地客户购买为主，可以占到6成。 现在价格涨的这么高，大部分本地客户需求被严重抑制了，几乎都是岛外客户在购房。 ——海蓝椰风策划经理 岛外客户来源于全国各地，以地区气候环境差异较大的北京、东北、上海、山西、四川、江浙一带的客群为主，以度假、预备养老、养老和投资为主 海口本土客户逐渐退居二线，新海口客户逐渐成为房地产市场的主要部分，其置业目的为改善住房环境以及外在刺激下的投资需求 按照置业目的将客户分为度假客户、度假兼养老客户、养老客户、本地改善性客户和投资客户 休闲度假客户：数量多，来自全国各地，追求资源占有、关注度假氛围、环境和产品品质的生活享受阶层，对高端休闲配套较为敏感 休闲度假客户：年龄在30-50岁之间，处于事业上升期或已处于顶峰,关注产品品质和居住的舒适度，因财富结构不同，置业的产品形式不同 度假兼养老客户：度假兼养老客户即预备养老客户，现阶段用于短期度假，长期用于养老，关注资源环境、区域发展潜力和未来周边生活配套 度假兼养老客户：40-50岁，事业上升期，经济实力较强，因家庭结构的关系，更偏好较大面积的平层或复式或经济型别墅 养老客户：为自己养老或送给父母养老的客户，买房主要目标是为了给自己或者给自己的长辈提供一个舒适的养老休闲环境，对资源不太敏感，更关注城市配套、生活环境和产品性价比 养老客户置业特征： 55岁以上的退休老人，大多关注性价比、生活配套等因素，通常承价能力低，但也不乏收入水平相对较高的客户，偏好小面积的公寓产品或者低总价的别墅 产品： 养老型客户受到经济实力的限制，他们对于公寓产品的偏好度大多低于100 万元，占到了养老型客户的69%。而别墅产品方面，接近60%的客户偏好总价在300 万以下的别墅产品。 面积： 养老型客户对于面积偏好大多数小于150 平米，而小于100 平米的偏好度达到了45%。经济因素对于养老型客户的影响较大。 本地改善性客户：主要是新海口人，岛内的高端客户，有自己的事业，在度假风愈吹愈热的情况下，有迫切希望改善现有居住环境或者近郊置业体验“5+2”生活方式，关注区域发展潜力和周边配套 本地改善性客户置业特征：他们希望通过改变居住物业形式或者改善现在居住环境提升生活品质 本地改善型客户总结：数量一般，经济实力相对岛外有差距，关注性价比，依赖一定的城市价值，偏爱有资源地段的大面积平层产品或经济型低密度 投资客户： 30岁至50岁居多，岛内和岛外都有，投资回报最大化为其终极目标，关注城市发展潜力、产品畅销程度，注重资金效率，在项目价格尚未高企，他们愿意为有潜力且较易升值的产品买单 客户分析总结：项目拥有强势资源，应 项目客户群演变示意图：前期安全快速启动后，随区域和项目价值的提升，项目客户层级逐步提升 度假客户需求总结 案例借鉴——研究大规模旅游地产项目如何开发？ 【开发背景】：清水湾位于三亚陵水，自然资源优越，区域偏远在开发前为原始村落，基础配套匮乏 【整体规划】：整个区域由雅居乐统一运营开发，在开发前期对区域进行统一规划 【开发历程】：配套与物业分时序投入，持续带动物业升值，每一期开发物业类型多样化，扩大客户面 【启动设施】：在项目开盘前用于公建与配套的资金已经高达25亿，10个亿的配套以及15个亿的公共设施建设，提高区域认知度 【启动物业】：开发部分一线临海物业作为展示带动内陆物业升值，并以高性价比实现快速销售，以大盘规划卖升值潜力，迅速回笼资金 【成功销售】：清水湾自2009年开盘，实现了成功销售，1个月即回收前期投入 清水湾案例启示 背景介绍：位于深圳大梅沙片区，现已发展为集生态体验、观光娱乐、休闲度假等多功能一体化的大型综合生态旅游度假区 核心度假功能区域—“三谷联动”：三个功能区不同主题、不同特色，给公众游客带来不同体验 大侠谷：生态活力旅游 以森林、阳光、大地、河流、太空为主题的游乐中心 重在娱乐与享受：规划峡湾森林、红酒小镇、中心广场、发现之旅、地心之旅、未来之旅、海洋之旅和云中部落等8大主题区域 新奇体验：丛林缆车与观光小火车 辅助度假功能区域：“三镇、三街、三部落”散落在三大主体功能区内，建造酒店、商业街和主题休闲游乐等项目，打造异域文化，形成吸引点 云中部落：古玛雅风格的中转站与观景台，塑造出原始的神秘感。 特色体验：云海快线、天禅演出、国际山地歌会带来独特、新奇的体验 云海快线：由总长8公里的丛林缆车和森林小火车组成，为国内首创的山地观光设备组合。 配套设施：矿泉SPA、水上高尔夫等配套设施满足高端休闲享受 茵特拉根矿泉SPA：拥有6000平方米的室内SPA中心、5000平方米的露天山泉SPA和山地小木屋 提供特色水