静安区华山公寓项目评估报告课件.pptVIP

静安区华山公寓项目研判报告 2014年03月 1 Part 1 项目解读 项目基本情况 项目周边配套 项目SWOT分析 2 内环内、核心地段、涉外服务型高端酒店式公寓 Part 1 项目解读 /基本情况 华山公寓 上海戏剧学院 华山医院 华东医院 小区位于静安区华山路688号，地处内环以内 小区由2幢超高层组成，总占地面积8798平方米，建筑面积44468平方米 小区周边配套设施完善，大型的三甲医院、名校、轨交、餐饮和高档住宅小区等一应俱全 小区为大户型精装修酒店式公寓，租客主要以大型外企的高管和领馆成员为主。 3 Part 1 项目解读 /周边配套 项目周边配套一应俱全，且整体档次高。 周边配套 学校 轨交 公交 医院 百货、超市 其他 1km内 上海戏剧学院、爱菊小学、市西小学、中国福利会托儿所、华山美术幼儿园、五原路幼儿园等 2号线、7号线、11号线 62路、838路、71路、01陆、57路、127路、936路、925路、48路、113路等 华山医院、华东医院、同仁医院等 久光百货、华联超市、联华超市、乐购超市 上海希尔顿酒店、静安宾馆、上海国际贵都大饭店、美丽园龙都大酒店、上海日航酒店等 项目地处静安寺商圈，区域内配套完善和成熟，各类设施一应俱全 项目周边配套齐全，且整体档次高 4 Part 1 项目背景 /SWOT分析 车程时间根据百度地图测算 项目区位优势显著，无明显抗性。 小区地处静安区华山路上，位于市中心，地段优势明显 小区周边配套设施完善，大型的三甲医院、名校、轨交、餐饮和高档住宅小区等一应俱全，且整体档次高。 项目周边均为为数不少的高档住宅小区，区域整体的档次高端。 小区为涉外型的精装修酒店式公寓，目前出租率较高，而租客的整体层次高，主要以大型外企的高管和领馆成员为主。 优势： 劣势： 小区超高层，容积率相对较高 位于市中心，小区自身的绿化较低，景观较少，停车位也相对较为紧张。 项目建成时间较长，产权年限有所下降（竣工时间1998年） 5 Part 2 市场部分 区域商品住宅的供需价走势 在售项目的分布和销售情况 周边二手房价格和租金 周边酒店式公寓租金和售价 竞品个案分析 市场总结 6 2013年静安区普通住宅市场呈现供需价直线上线的良好态势，供需比为1：0.76，房价再次突破6万元/平米，同比出现18.7%的上涨。 Part 2 区域住宅市场分析 2013年静安楼市的供应量再度“开闸”，在“静安豪景苑”的带动下，公寓市场呈现供需直线上升的良好态势，供求比为1：0.76。 价格方面，全区房价处于上行的态势，2013年公寓房价再次突破6万元/平米，成交均价达66904元/㎡，同比出现18.7%的上涨，与2011年基本持平。 7 Part 2 板块竞争格局分析 /普通住宅供销情况 存销走势 存销走势：2013年静安区公寓市场存量约6.1万平米，存销比为2.13，虽环比有所下降，但后期仍有一定的压力。 8 目前在售的公寓主要集中在“北静安”区域内，价格大多在70000-85000元/平方米。而本项目所在的区域（南静安）基本无房可售。 Part 2 区域在售项目的分布和销售情况 板块重点公寓项目去化情况一览表 项目名称 首开时间 销售时间（月） 总供应 面积 总销售 面积 月均 销售面积 总去化率 成交均价 存量 存量去化周期（月） 静安豪景苑 2004-10-04 113 97817 77170 683 78.9% 74146 20647 30.2 远中风华园 2006-04-06 95 81573 75247 792 92% 83535 6326 7.9 静安豪景苑 远中风华园 成交价格：73307元/平米 主力户型：90-120㎡二房和140-180㎡三房和四房 主力总价：660-1350万元 静安区在售公寓主力成交面积为80-90㎡二房和80-90㎡三房和四房，板块公寓当前均价73307元/平米，主力总价660-1350万元。 板块内在售一手房可数量有限，产品形态以改置型户型为主，房型面积相对较大。 北静安 南静安 9 项目周边二手房可售量有限，公寓产品形态大多为改善性需求，嘉里华庭由于产品品质相对较高、房龄较新，因此房价和租金也最高。 Part 2 周边二手房的价格租金情况 东方剑桥55750元/ ㎡租金11555元/月 嘉里华庭一期78581元/㎡ 租金21279元/月 一品苑47614元/㎡ 租金15570元/月 华敏世纪43848元/ ㎡ 租金7862元/月 金柏苑41390元/㎡ 租金9724元/月 嘉里华庭二期96236元/㎡ 租金29925元/月 10 Part 2 周边酒店式公寓租金和售价 由于本项目前期定位于涉外服务型酒店式公寓，因此本司在调研中，选择与本项目相同品质和租金价格的