【顺驰】【郑州】郑东第一大街策略总案.docVIP

“顺驰郑东·第一大街”策略总案 第一部分 背景分析 一、经济背景 河南是我国的农业大省，河南省总人口2001年底统计数字为9555万人，居全国第1位。郑州是其省会城市，郑州市区户籍人口260万，流动人口90余万，而且郑州市一直采取开放的户籍政策，购房入户、投资纳税入户、大中专毕业生入户等开放的人口政策让郑州人口迅速增加。按照政府规划，2010年郑州市区要扩大一倍，人口也将相应急速扩张。潜在的消费群体将是推动郑州房地产市场发展的主要动力。 河南正处于我国第二阶梯向第三阶梯的过渡地带，位置适中。以郑州为中心，北距京津唐，南下武汉三镇，西入关中平原，东至沪、宁、杭等经济发达地区，其直线距离大都在600—800公里之内。在历史上，河南一向是我国人民南来北往、西去东来的必经之地，京广、京九、焦枝、陇海、新菏等铁路干线纵横交织于河南，优越的地理位置和方便的交通条件，密切了河南与全国各地的联系，使其成为我国最大的商贸集散地，因此，商贸物流行业成为郑州最发达的支柱性产业，并造就了大量的高端客群。 其次，由于河南农业大省的身份，使其农产品的深加工业成为其特色的重要产业，“春都”、“思念”的农副产品和烟草、酒类等，都是河南省重要的产业支柱。 第三，以商品期货为特色的金融服务业在郑州市的经济结构中占有很大比例，并吸引了全国大量的外来人口。 第四，郑州的饮食娱乐等服务业相当发达，高端消费场所遍布全市，高端消费水平居全国的前列。 根据以上的分析，可以肯定郑州市的经济状况处于不均衡的发展状况，部分发达产业造就了大量的富裕高端人群，并拉动了消费市场的整体增长，导致社会上出现强烈的贫富差距。 由此可以判定，郑州市场具有足够的高端人群容量。 小资料 根据2003年河南省统计信息咨询中心和河南强视市场研究有限公司等做的调查资料显示： 购买住房、汽车和通讯网络器材(包括电脑、手机等)分别占郑州居民消费支出的53.3%、6.5%和3.6%。在郑州，有网络通讯支出的人已占总体被访者的86.2%，购车人群也已占2.6%。 贷款购房的人分别占总体被访者的15.9%和1%。从全国来看，城市居民家庭住房贷款比例为13.6%，郑州高于全国普遍水平。按购房家庭计算，人均购房支出68577元，其中人均贷款额达到20305元。 本次调查结果显示，城市居民家庭饮食支出占消费总支出的比重持续降低。2003年我国城市居民家庭人均恩格尔系数降低到19.4%，郑州的恩格尔系数则为33.1%，明显高于全国普遍水平。 2003年郑州市民拥有储蓄存款的占被访者总体的70.3%，拥有各种投资支出的占14.7%。从全国来看，2003年城市居民投资性支出(包括储蓄存款和其他各种投资支出)占家庭总支出的12%。其中，储蓄存款占64.8%，各种投资支出占投资性支出的25.1%。 调查显示，六成以上的郑州市民认为家庭生活水平有不同程度的提高，而只有四成市民对自己目前的生活质量表示满意。青年人最为乐观，有八成人表示生活水平有提高，受过高等教育的人中有75%的人认为生活水平有提高，公司白领83.3%的人认为自己的生活过得还不赖。普通市民只有44.4%的人表示生活水平有提高。而全国的数据是，五成的市民认为家庭生活水平有不同程度的提高，只有一成左右的市民表示其家庭生活水平有所下降。 有42.7%的郑州市民对目前生活质量表示满意，但还有四成市民对家庭目前生活质量的评价为“一般”。 调查还发现，郑州市民和其他城市居民一样，对衣食方面的生活质量满意度最高，对社会福利和医疗方面的满意度都不高。而中年人对生活质量各方面的满意度相对比较低。 不同年龄段的郑州市民面对的家庭困难有很大的区别，而“住房紧张”是各个层次市民共同的第二大困难。 二、城市背景 郑州市虽然历史可以追溯到商代，但是现代城市史却非常短。1954年，河南省会由开封迁往郑州，20世纪90年代，郑州被定为国家级15个商贸试点城市，21世纪初确立郑州的中原城市群核心地位。 从宏观城市的角度看，郑州是一个计划经济时代产生的城市骨架，政治、经济、文化等功能分门别类的被安排在特定的区域，特别是以京广线为界，西侧为传统工业产业基地，东侧为政治文化中心区（行政区），城市以火车站和二七广场为中心，构成了商业中心区。 从城市规划的角度看，郑州市缺乏现代城市的规划思想，是典型的依托铁路而发展起来的城市，城市中心以郑州火车站为起点，道路均匀地向四周辐射，导致形成“内紧外松”的城市格局。城市发展混乱，中心辐射性的路网不仅导致城市交通阻塞，也使城市各区域之间没有明显的边界，辨识性较低。虽然近期政府在努力重新规划旧城，扩建改建了几条主要干道，但是收效并不明显，城市发展的瓶颈已经形成。 从目前的状况看，郑州的高端居住和消费场所基本集中在郑州市的东部（行政区），以省委、省政府为中心，以金水路、紫荆