镇江区域房地产市场调研报告教学幻灯片讲义.pptVIP

镇江区域房地产市场调研报告教学幻灯片讲义.ppt

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6、赛博观点 镇江市场目前最大的问题是市场需求的不足。这次市场需求的疲软并不是镇江市场没有实际的购房需求了,而是在这一轮政府强有力的宏观调控下,众多的购房者选择了持币观望,导致了市场的实际成交量的下跌,并且我们预测此次危机可能会持续一年至一年半的时间。因此,我们建议减小本案的年度开发量。 在市场去化量下滑的同时,商品房的价格并没有出现回落,开发商们在拼命的保住价格底限。我们建议本案在新推房源的价格定位时应有限小幅上涨,或在涨价之后通过优惠活动再拉回合理的价格水平。 7、小 结 未来的几年中,镇江市商品住房的上市量只会多不会少。 2009年或2010年可能是镇江楼市的契机,08年市场积累的大量需求或许会在一至两年后得到释放。 2008年镇江商品房的价格虽然不会下跌,但上升的幅度也不会太大。而镇江楼市下一次爆发时也将是楼市价格再次质变的时机,也许将在2009、2010年。 2008年的镇江楼市很难出现2007年般火爆的场面,销售量减少,房价上涨空间受阻,项目间的竞争将空前的白热化,而且这一现象也许将持续全年。 四、本案分析建议 1、产品定位 90-120㎡的大两房和小三房最受市场欢迎,这类户型总价被广泛接受,户型结构满足了最基本的生活需求。因此成为市场上的主导户型。 两头的户型市场占有度较低,小户型结构功能缺失,大户型总价偏高是造成这一情况的主要原因。 这些数据是购房者的主观良好愿望,不能完全反映出市场实际成交的情况,但可以体现出购房者的心理需求。 在对建筑类型的选择中,高档舒适房受追捧,这说明了镇江购房者虽然购买能力有限,但追求住房舒适度的愿望还是相当的强烈。如在普通住宅中营造出“豪宅”的感觉,将在市场竞争中占据主动。 镇江区域房地产市场调研报告 目 录 一、 镇江市经济格局 二、 镇江房地产市场发展回顾 三、 镇江房地产市场发展预测 四、 本案分析建议 五、 总 结 一、 镇江市经济格局 三大主导产业:机械、化工、造纸 五大特色产业 :交通设备、电力、食品、电子信息、新型材料 10个产业集群 :化工、电子信息、造纸、五金工具、工程电器、汽摩零部件、 船舶及船用设备、眼镜、醋业、木业 1、重点产业及招商方向 2、镇江市经济状况 镇江市经济发展水平与扬州、泰州相当,不仅远远落后于无锡、南京等省内发达城市,与常州、南通等市也有较大的差距。 镇江市的开放型经济发展缓慢。 镇江市财政收入最低,直接影响着与城市建设等与房地产投资息息相关的环节。 镇江市房地产开发投资最低,目前镇江楼市陷入低谷无可置疑。 二、镇江房地产市场发展回顾 1、镇江市经济发展水平与房地产市场的关系分析 按照房地产一般发展规律,当GDP年增长率高于8%,当地房地产市场处于快速发展阶段。 镇江的GDP增幅多年处于高位,根据规划仍将长期保持经济的高速发展,从理论上来说,镇江房地产市场仍将持续发展。 宏观经济增长 房地产业发展状况 小于4% 萎缩 4-5% 停滞 5-8% 稳定发展 大于8% 高速发展 按照房地产一般发展规律,当人均GDP大于4000美元时房地产市场的特征是比质不比量。 这意味着镇江市的房地产市场2004年开始进入平稳发展阶段,单纯的卖方数量市场已经结束。 镇江市近四年人均GDP的平均增长率是14.33%,按照此速度持续发展,镇江市将在2010年步 入减缓发展阶段,市场价格、市场需求将趋向稳定,可见2008-2010年的3年之间将是镇江楼 市寻求快速利润的最后蛋糕。 发展阶段 启动阶段 快速发展阶段 平稳发展阶段 减缓发展阶段 人均GDP (美元) 0~800 800~4000 4000~8000 8000以上 需求特征 生存需求 生存、改善需求兼有 改善需求 为主 改善需求 为主 发展特征 超速发展 单纯数量型 快速发展 以数量为主向数量与质量并重 平稳发展,以质量为主,数量与质量并重 缓慢发展 综合发展型 2、房地产开发投资与房地产市场的关系 房地产市场相对稳定。房地产开发投资的

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