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大理蝴蝶泉综合配套地产项目可行性 报告 目录： 大理蝴蝶泉综合配套地产项目可行性 1 报告 1 前言 3 第一部分：项目概况 4 一、宗地现状 4 二、 项目周边的社区配套 5 三、规划控制要点 5 第二部分：市场分析 6 一、 区域住宅市场成长状况 6 二、 区域市场目标客层研究 7 三、 目标市场定位及产品定位 7 第三部分：规划设计分析 11 一、初步规划设计思路 11 二、定位分析与评价 11 三、项目定位在规划思想中的体现 12 第四部分：投资收益分析 13 一、 项目一期成本预测 13 二、 经济效益分析 15 三、 项目资金预测 16 第五部分：综合分析与建议 18 一、优势： 18 二、劣势： 19 三、机会： 20 四、结论和建议 20  前言 随着大理旅游业不断发展以及大理所处的滇西经济交通中心的优越地理，同时随着社会对旅游投入力度的迅速加大，未来发展对旅游地产的需求越来越强烈。目前大理区域内旅游地产的开发利用、基础设施的建设等领域仍然存在很大的开发空间，因此，在未来的几年内，新的机遇与挑战并存，将大理的旅游、商业、基础设施建设相结合在一起，必定会得到较好的经济利益和社会效益，为此特制定本可行性报告内容指引。 二、 可行性报告内容指引 项目决策背景及摘要 1、 区域发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响。蝴蝶泉景区综合配套开发建设项目，位于蝴蝶泉景区以南，西与蝴蝶泉景区的蝴蝶馆相连，东与景区的前导空间相通，地理位置十分优越。而且蝴蝶泉景区纳入大理旅游集团一卡通管理，蝴蝶泉景区的日均旅游人次在8000~10000人次(旺季)、2000~6000人次（淡季）以上，而且游客进入蝴蝶泉景区后，基本上不从原路返回，以景区内蝴蝶馆处开出口，作为本项目的开端，极具人气潜力； 2、 宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位。项目处在大理古城以北30公里处，位于大理-丽江道路的要冲位置，系大理丽江旅游的黄金地段，从丽江返回到项目所在地蝴蝶泉景区，平均为每日下午四时左右，就餐休憩后，即可返回昆明。极具地理优势。 第一部分：项目概况 一、宗地现状 1、 四至范围：项目用地东至旅游市场；北至蝴蝶泉公园；西至蝴蝶馆；南至棕树河，总面积168亩； 2、 地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较：背靠苍山，面对洱海，依蝴蝶泉景区，地势平缓； 3、 地面现状，宗地内没有水渠、较深的沟壑、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，实际用地面积比率较大； 4、 地面现有居民情况：无固定居民户，临时摊位（3米*1.2米的水泥板摊位） 5、 地下情况：包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等较少，地上地下均无受保护的历史文物古迹、可利用的构建等； 6、 土地的完整性：没有市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地； 附图：平面地形图，标记四至范围及相关数据； 地形地貌图，主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容； 地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆等。 二、 项目周边的社区配套 1、 交通状况 ——喜洲镇公共设施完善，交通便利，通讯发达，辖区内城镇道路及乡村道路纵横交错214国道和大理——丽江二级公路南北贯通 2、喜洲镇古老的历史文化，众多的文物古迹，绚丽的自然风光，独特的人文景观，浓郁的民族风情吸引了众多的中外游客纷至沓来，旅游业成为重要支柱产业得以健康发展，喜洲镇充分利用喜洲独特的自然及人文景观，围绕名山、名水、名镇加快实施“以旅活镇”战略。 3、蝴蝶泉景区与位于项目北側，互为添辉，相与增色，最能代表大理形象的重要人文景观。 1、规划建设原则。坚持高起点规划、高标准建设，以商业环境为先导，以旅游民俗商业步行街的理念重新构建本项目，使之具有极具商业人气的商住环境，规划须经州市政府批准后实施；整体建设周期不超过二年。 总占地面积：168亩； 项目建设用地 168亩 2、规划要求。项目规划必须保持沿蝴蝶泉景区开敞状态和连续性，开发面积约168亩。 3、建设要求。民俗商业步行街建设与文化、餐饮、娱乐、民俗四合院住宅等设施捆绑式一体开发建设，适建两层(含两层半)建筑;各类工程建筑设计方案须经规划部门审批后进行建设。 第二部分：市场分析 一、 区域住宅市场成长状况 1、 区域住宅市场简述 1.1 所在区域内现有供给量及结构情况调查.7万平方米，人均居住面积15.7平方米。 而随着住房商品化进程的加快，商品住宅的建设量逐渐占据主体地位。从近年商品住宅竣工量和供应来看，相对大理市场，总量较大。 2004年8月，大理市商品房竣工面积23.22万平方米。而从销售情况看，共销售商品房面积18.7万平方米，市场竞争相当激烈。 大理市的房地产结构情