公部门物业委外管理的经济效益与商机.doc

公部門物業委外管理的經濟效益與商機 產官學座談會 一、前言 ????行政院於90年5月4日訂頒「行政院及所屬各機關推動業務委託民間辦理實施要點」，作為中央各機關推動業務委外辦理之主要依據，至於地方機關則依前開實施要點第十二點第二項規定比照辦理，從中央至地方均要求全力推動此項國家發展策略的重要措施。政府將部分業務委託民間辦理已成為政府再造發展策略的重要工具，也已成為政府與民間尋求經濟發展與行政改革的共同理念。在此前提下，研議公部門物業委託專業物業管理公司管理之政策實迫在眉睫，不能等待國內物業管理相關制度及法律完備後再行考量。然而公部門物業委外管理的政策考量有其討論的必要性，委外管理的效率與就業的效果是否如同預期般的樂觀，如何進行有效管理更是一個急需建立與討論的課題。 二、研討會時間：10月3日（星期二）14:00~17:00 三、研討會地點：華夏技術學院資訊管理系A110會議室(台北縣中和市工專路111號) 四、辦理單位： 指導單位：經濟建設委員會 主辦單位：華夏技術學院創新育成中心 澎湖科技大學創新育成中心 協辦單位：華夏技術學院資訊管理系 華夏技術學院企業管理系 伍、與會專家學者： 出 席 者：內政部營建署建築管理組鄭元良組長、楊哲維科長、洪信一技士、內政部建築研究所王順治研究員、國有財產局廖蘇隆組長、行政院公共工程委員會葉宏安技監、高雄大學都市發展與建築研究所黃世孟教授、政治大學地政系張金鶚教授、台北大學地政系王世燁教授、中國科技大學建築系周世璋主任、中華物業經理人協會顏世禮秘書長、澎湖科技大學創新育成中心李穗玲主任 列 席 者：華夏技術學院謝百鉤總務長、技術合作處陳治臻處長、資訊管理系洪勝文主任、營建管理系謝章鈞教授、企業管理系汪文政老師、計畫參與人員營建管理系陳建謀主任、企業管理系趙子欽主任、營建管理系黃裕鈞教授、企業管理系周志隆教授 陸、研討會程序表 時間 分鐘 活 動 內 容 14:00 14:20 20 報到 14:20 14:30 20 開幕式 14:30 15:30 60 議題討論 15:30 15:40 10 茶敘 15:50 16:50 60 議題討論 16:50 17:00 10 閉幕式 柒、討論議題 議題一：「公部門物業委外」範圍界定為「機關內部業務委外」，是否涉及公權力之行使？ 說明： 機關內部業務委外係指政府機關將內部業務或設施委託民間辦理或經營，機關支付費用，民間受託者對機關提供服務之方式。依照其性質又可分為： (一)內部事務性工作委外辦理：例如機關清潔工作、訓練服務、資訊維修與服務、車輛維護、警衛保全等事項。 (二)內部設施或資產委託經營管理：例如餐廳、福利社等，對機關員工提供服務，如有盈餘尚可分配福利金。 「機關內部業務委外」當以第一類「建築物與環境的使用管理與維護」之服務項目為主，而以第二類「生活與商業支援服務」及第三類「資產管理」之服務項目為輔。其中，第二類的「商業支援」及第三類的「不動產經營顧問、開發及投資管理」已涉及物業之委託經營，不在委託管理的範圍內，故予以剔除在研究對象外，僅分別聚焦於「生活支援」與「租賃管理」。 議題二：「公部門物業委外」對象界定為「專業物業管理公司」，進行「機關內部業務委外」之統包，在法律層面上是否有疑慮？ 說明： 本計畫對「專業物業管理公司」之定位如下： (一)該公司具備承攬物業整體服務(統包)之能力，並能提出具體事證與績效。 (二)該公司具備精算物業統包預算之能力，並能提出具體事證與績效。 (三)該公司具備履約保證及財務風險管控之能力，並能提出具體事證與績效。 (四)該公司具備將ISO9000系列國際品質保證標準實施於物業管理之能力，並能提出具體事證與績效。 符合以上條件的「專業物業管理公司」依據其運作層數，可分為： (一)單層物業管理公司：純粹由管理人員組成，不存在作業人員，通過分包方式將具體的作業任務交給其他相關專業公司執行，如保全公司、清潔公司、機電維修公司、房屋修繕公司、園藝公司、生活服務公司、租售仲介公司…等。 (二)雙層物業管理公司：包括行政管理層與作業層，具體的作業任務交給作業層執行。作業層沒有能力執行之業務則通過分包方式交給其他相關專業公司執行。 (三)多層物業管理公司：不僅包括行政管理層與作業層，還存在下屬的專門作業公司或資產管理公司，朝向集團化與國際化發展，但仍有可能通過分包方式將部份承攬之業務交給其他相關專業公司執行。 在「專業物業管理公司」方面，法令較為紊亂而缺乏整合，需注意法令之特許性及法條之衝突性，列舉如下： (一)公司法 (二)公寓大廈管理條例及施行細則 (三)公寓大廈管理服務人管理辦法 (四)保全業法及施行細則 (五)消防法 (六)建築法 (七)建築物室內裝修管理辦法 承攬機關內部