嘉兴市房地产市场的现状、问题及对策.doc

本科毕业设计（论文） 文 献 综 述 题 目 嘉兴市房地产市场的现状、问题及对策研究 前言部分 各国房地产业的兴起和历史变迁是各国社会经济发展、城市人口增长、产业结构转换和升级、政治体制和制度变革、文化和居住观念更新、区域优势转移及历史突发事件产生的相互作用和相互促进的产物，是人类进步、城市文明、人们生活条件改善、生活方式和居住观念改变的体现。改革开放后，我国房地产业的真正兴起和快速崛起，推动了我国经济的快速发展。 房地产业在我国国民经济发展中的支柱性地位国家从2003年开始就已明确提出，而且各地的实践也一再证明，房地产业在我国改革开放后，尤其是近10年来的发展中，已成为我国国民经济发展、农村城镇化、城镇城市化和城市现代化的重要支柱产业，也是我国城镇居民生活居住水平提高及其财富增长的最为显著的表现。 本文献综述主要通过对房地产市场概念的介绍，总结发达国家房地产市场的一些经验和教训，以嘉兴市区房地产市场为研究对象，以房地产市场存在的问题和不规范行为为侧重点，采取访谈法和问卷调查等形式，了解嘉兴市房地产市场存在的问题，并通过查阅相关文献，结合嘉兴的实际情况，提出解决问题的对策措施，希望对嘉兴市房地产市场的健康发展有所帮助。 二、主体部分 （一）相关概念介绍 房地产市场是从事房产、土地的出售、租赁、买卖、抵押等交易活动的场所或领域。房产包括作为居民个人消费资料的住宅，也包括作为生产资料的厂房、办公楼等。所以，住宅市场属于生活资料市场的一部分，非住宅房产市场则是生产要素市场的一部分。房产也是自然商品，因而建立和发展从事房产交易的市场是经济运行的要求。 　 　 1、房地产市场的内部机制方面 　　针对房地产市场内部机制的研究运用类似“蛛网指出土地管理降低了房地产增C.J.Mayer，C.T.Somerville2000) 2、房地产价格的影响因素方面 　对(stock—flow model)。该模型说明提供住宅服务的房地产物业Di Pasquale和Wheaton1996) 　建立一用一套清楚(包括土地成本)存在一个稳定的比例。Nigel Pain和Peter Westaway1997) 　　Hedonic住宅价格模型(特征估价模型) 　Hedonic住宅价格模型指出模型应(Location)、建筑结构(Struction)、邻里环境(Neighborhood)。因此住宅P就可以用公式表达为P=f(L，S，N)，即Hedonic住宅价格模型。通过回归分析获得模Butler，l982） （四）国内对于房地产市场的理论研究成果 1、房地产市场的内部机制方面 　　迄今为止，我国房地产市场的发展历史不过 　我国住指出“土地是影响住宅供给的重大因张鸿铭阐述了城市地产理论和房地产存量市2000） 2、房地产价格的影响因素方面 利息税，房地产市场价格的形成原因，不(张红，李文诞，2001，王吓忠，2002(吴2002) 3、博弈论及相关应用研究 　20世纪90年代开始的这一时期近年冯·诺摩根斯坦恩　王玉堂1999） 《运用博弈分析方法对2002） 《商品房开发投资决策阶段的分析》指出：认为开发面积进行确定是以实际市场需求预测为基础，通过了解竞争对手的实际行动而做出的决策，相对独立决策而言，投资风险较小。（孙惠香，张慧鹏，2004） 《土地出让市场的博弈行为》指出：从利益背景与政府行为过程的角度，分析了土地出让市场的博弈行为，得出的结论是土地出让市场出现的不正常行为的浅层次原因是利益冲突和非正当的利益均衡.而深层次的原因则是制度结构残缺，所以一个有效的经济市场与政治市场间的协作，能解决资源的配置与产权的保护，不至于因无序的纯分配性的利益冲突而导致普遍的效率损失列。（周滔，杨庆媛，2006） （五）当前房地产市场主要存在的问题 　　迄今为止，我国房地产市场的发展历史不过 　　剖析了我国住阐述了城市地产理论和李文诞 《分析利息税(张红，李文诞，2001)房地产市场价格的形成原因房地产市场价格的形成原因，不(吴2002) 《我国当前房地产市场问题的成因分析》指出：作为支柱产业的房地产，最近几年发展迅猛，在城市建设、改善居住条件以及带动国民经济发展等方面做出了巨大的贡献。由于我国房地产市场起步较晚，相关体制、法规仍不完善，发展过程中显示出较大的盲目性，诸多问题亟待解决。（宋守鹏，2010） 《房地产业和房地产市场问题分析》指出：①价格问题。房价总体来讲偏高，商品房价格与工薪阶层承受能力的差距较大。一些城市房价上涨过快，住房供应结构不合理矛盾突出，房地产市场秩序比较混乱。②结构问题。高价位、大套型住房所占比例偏高，而普通适用房不足，住房供应结构性矛盾突出，推动住房平均价格上涨，加大了广大中低收入家庭购买住房的困难。③政府针对低收入群体的住房政