土地储备开发教学幻灯片.pptVIP

狭义拆迁的行政审批事项主要有： 申报年度拆迁计划 申报拆迁范围暂停办理相关事项 开展拆迁招投标 拆迁入户调查、测绘和评估 编制拆迁补偿安置实施方案 筹集拆迁补偿资金及可购安置房、拆迁裁决周转房 申办房屋拆迁许可证 （2）拆迁报批 3.1 土地储备开发准备工作 3.2 土地储备开发行政审批 3.3 土地储备开发实施与交付 土地储备开发实施主体 政府主导与市场化运作相结合的原则 土地一级开发合作须以招投标方式确定开发单位 政府组建的土地储备机构、社会企业管理或出资 开发商多为外资公司、民营公司、政府组建的公司 可能出现： 地方政府以土地中心为依托，卖地获利； 成立或扶植房地产开发公司，介入二级市场； 一级开发商近水楼台先得月，曲线拿地介入二级 土地储备开发实施主体 主体混乱的原因： 地方政府的急功近利，卖地可获利，建设赚政绩 土地市场信息的不透明，一级开发相当于展开调研 拆迁补偿采用产权置换，一级开发成本要从二级获得 （节约调研费用、拆迁成本，顺利回收资金） 招拍挂的制度存在漏洞，比如“围标”、“串标” 案例：9月问责风暴 国土部时间表：7月督察、8月约谈、9月问责。 部分土地违法严重地区的市长被约谈。 后果严重将被问责，包括记大过、降级或撤职等 公布闲置土地名单,闲置超2年无偿收回 闲置面积已达17万亩，占住宅土地供应量的1/10 土地储备开发实施程序 3.3.1 征地实施程序 （1）征地公告 （2）征地补偿安置协议签订 （3）征地补偿安置费支付 （4）地上物拆除与安置建设 （5）征地扫尾事项办理 土地储备开发实施程序 3.3.2 征地补偿与安置的原则与方式 （1）征地工作原则 公开公正原则 切实维护被征地农民合法权益原则 被征地农民生活水平不降低，长期生活有保障原则 征地工作跟踪检查原则 土地储备开发实施程序 3.3.2 征地补偿与安置的原则与方式 （2）征地补偿的内容与标准 征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费 以及地上附着物和青苗的补偿费。 各级国土资源部门需按要求确定年产值标准、年产值 倍数、征地区片综合地价，以此确定征地补偿标准。 土地储备开发实施程序 3.3.2 征地补偿与安置的原则与方式 （3）被征地农民安置的途径 农业生产安置 重新择业安置 入股分红安置 异地移民安置 土地储备开发实施程序 3.3.3 拆迁实施程序 （1）拆迁公告 （2）拆迁补偿安置协议签署与补偿安置到位 （3）拆迁裁决 （4）强制拆迁 （5）拆除和拆迁档案整理归档 土地储备开发实施程序 3.3.4 拆迁工作原则与方式 （1）拆迁工作原则 维护社会稳定原则 符合城市规划原则 有利于城市旧区改造 有利于生态环境改善 第三章 土地储备开发 主要内容 3.1 土地储备开发准备工作 3.2 土地储备开发行政审批 3.3 土地储备开发实施与交付 §3.1 土地储备开发准备工作 3.1.1 土地储备开发计划编制与审查 （1）土地储备开发计划编制的指导思想与原则 指导思想 主要原则 规划先导原则 规模适度原则 土地节约集约利用原则 效益优先原则 政府主导与市场化运作相结合原则 （2）土地储备开发计划内容 年度储备土地规模 年度储备前期开发规模 年度末结存土地储备规模 年度储备土地供应规模 年度储备土地临时利用计划 资金估算 计划执行安排 （3）土地储备开发计划编制与审查程序 设区市由各区县政府、园区管委会、大型企业集团提出年度土地储备开发计划；不设区市或县，由各乡镇政府、园区管委会、大型企业提出年度土地储备开发计划。将上述计划在每年的下半年（一般在10月至11月）集中报县、市国土局。 国土局会同计划、规划、建设、财政、交通、环保及当地人民银行等部门提出计划草案和具体意见并反馈给上报计划单位。 原计划上报单位按照计划草案和具体意见要求调整计划，并报国土局汇总。 国土局征求相关部门意见并完善后与计划管理部门会同报县、市人民政府批准。 经批准的土地储备开发计划，由国土局下达给土地储备机构，非直辖市城市的土地储备开发计划同时报上级土地管理部门备案。 （3）土地储备开发计划编制与审查程序 3.1.2 土地储备开发实施方案编制与审查 （1）土地储备开发实施方案编制原则 系统性原则 效益性原则 可行性原则 （2） 土地储备开发实施方案编制与审查程序 准备工作阶段 调查分析阶段 方案编制阶段 审查报批阶段 ①确定开发方向、目标和规模； ②编制土地储备开发实施方案草案； ③土地储备开发实施方案草案论证； ④根据论证意见对开发实施方案草案进行