[理学]第十章 土地增值税.ppt

第十章 土地增值税法 土地增值税特点： 1、以转让房地产取得的增值额为计税依据 增值额是纳税人转让房地产的收入减除税法规定准予扣除项目金额后的余额。 2、征税面广 凡发生应税行为的单位和个人，不论其经济性质，也不分内、外资企业或中、外籍人员，无论专营或兼营房地产业务，均有缴纳土地增值税的义务。 3、实行超率累进税率 4、实行按次征收 土地增值税作用： 1、增强国家对房地产开发和房地产交易市场的调控 2、有利于抑制炒买炒卖土地获取暴利的行为 3、增加国家财政收入 本章主要内容包括： 一、土地增值税的征税范围、纳税人； 二、应税收入的认定； 三、确定增值额的扣除项目； 四、增值额和税率； 五、应纳税额的计算； 六、税收优惠； 七、纳税申报及缴纳。 一、土地增值税的纳税人、征税范围和税率 （一）纳税人 　土地增值税的纳税义务人，是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（即转让房地产）并取得收入的单位和个人。 　纳税人的特点：（四个不论） ①不论法人与自然人； ②不论经济性质； ③不论内资与外资企业、中国公民与外国个人； ④不论部门。 都应成为土地增值税的纳税人。 （二）征税范围 1、转让国有土地使用权； 2、地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。 （三）征税范围的界定 按以下三个标准来判断是否属应计征土地增值税： 标准之一： 转让的土地使用权是否国家所有 ①转让国有土地使用权，征土地增值税； ②转让集体所有制土地，应先在有关部门办理（或补办）土地使用或出让手续，使之变为国家所有才可转让，再纳入土地增值税的征税范围。 ③自行转让集体土地是一种违法行为。 标准之二： 土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生产权转让 ①转让土地使用权征税（二级市场），出让土地使用权不征（一级市场）； 土地使用权出让：土地使用者在政府垄断的土地一级市场通过支付土地出让金，获得一定年限的土地使用权的行为； 土地使用权转让：土地使用者通过出让形式取得土地使用权后，在土地二级市场将土地再转让的行为。 ②未转让土地使用权、房产产权（如出租）不征税。 标准之三： 转让房产是否取得收入 取得收入的征，房地产产权虽变更但未取得收入的不征（如继承房产）。 总之，无论是单独转让国有土地使用权，还是房屋产权与国有土地使用权一并转让的，只要取得收入，均属于土地增值税的征税范围。以此为标准，对以下具体情况作如下判定： 有关事项是否属于征税范围 1、出售征；包括三种情况；（1）出售国有土地使用权；（2）取得国有土地使用权后进行房屋开发建造后出售；（3）存量房地产买卖 2、继承、赠予； （1）继承不征（无收入）；（2）赠予中公益性赠予、赠予直系亲属或承担直接赡养义务人不征；（3）非公益性赠予征。 3、出租 不征（无权属转移）； 4、房地产抵押 抵押期不征；（1）抵押期满偿还债务本息收回房地产不征；（2）抵押期满，不能偿还债务，而以房地产抵债，征。 5、房地产交换 单位之间换房，有收入的征；个人之间互换自住房不征。 6、以房地产投资、联营 房地产转让到投资联营企业不征；将投资联营房地产再转让，征。 7、合作建房建成后自用不征；建成后转让，征。 8、企业兼并转让房地产 暂免。 9、代建房 不征（无权属转移）。 10、房地产重新评估 不征（无收入）。 11、国家收回房地产权 不征。 12、市政搬迁 不征。 例：下列各项中，属于土地增值税免税范围的有（ABD） A.房产所有人将房产赠与直系亲属 B.个人之间互换自有居住用房地产 C.个人因工作调动而转让购买满5年的经营性房产 D.因国家建设需要而搬迁，由纳税人自行转让房地产 下列项目中，按税法规定可以免征土地增值税的有（CD） A.国家机关转让自用的房产 B.税务机关拍卖欠税单位的房产 C.对国有企业进行评估增值的房产 D.因为国家建设需要而被政府征用的房产 二、应税收入的认定 纳税人转让房地产取得的收入，包括转让房地产取得的全部价款及有关的经济收益。 从形式看，包括： ①货币收入 ②实物收入 ③其他收入 三、确定增值额的扣除项目 　税法准予纳税人从转让收入额中减除的扣除项目有以下内容： 1、取得土地使用权所支付的金额。 包括两方面内容： （1）纳税人为取得土地使用权支付的地价款； （2）纳税人在取得土地使用权时国家统一规定交纳的有关费用，如登记、过户手续费。 　2、房地产开发成本 　它是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括： ①土地的征用及拆迁补偿费 ②前期工程费 ③建筑安装工程费 ④基础设施费 ⑤公共配套设施费 ⑥开发间接费用等。 　3、房地产开发费用 　它是指与房地产开发项目有关的三项期间费用，即销售费用、管理费用、财务费用。 注意：开发费用在从转让收入中减除