[经济学]房地产估价.pptVIP

第二节市场比较法 一、市场比较法的定义 市场比较法，又称买卖实例比较法、交易实例比较法、市价比较法、市场资料比较法、现行市价法等。 市场比较法的基本含义是：在求取一宗待估房地产价格时，依据替代原理，将待估房地产与类似房地产的近期交易价格进行对照比较，通过对交易情况、交易日期、区域因素和个别因素等修正，得出待估房地产在评估期日的价格。由市场比较法估价得到的价格，称为比准价格。 二、市场比较法的基本原理 市场比较法的理论依据是经济学中的替代原理。 根据替代原理，在市场上任何经济主体都谋求以最小的代价取得最大利润或效用。 因此效用均等的物品或服务其价格应该相等 三、市场比较法的适用范围 在房地产市场比较发达的情况下，市场比较法得到广泛应用。 在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与待估房地产相类似的房地产交易较多时，市场比较法才是有效的评估方法 1.类似房地产，是指在同一供需圈内，在用途、建筑结构、规划条件等方面与待估房地产基本相似的房地产。 2.类似土地，就是指在同一供需圈内，影响地价的因素和条件基本相近的用途相同的土地。 3.同一供需圈就是指与待估房地产具有替代性且对其价格形成的影响具有相似性的区域。 四、市场比较法的限制条件 1.近期性 2.可替代性 3.非单一性 4.正常性 5.可修正性 6.合法性 五、市场比较法评估程序 1.交易实例的搜集 2.可比交易案例确定 3.因素修正 4.房地产价格的确定 六、市场比较法的计算公式 市场比较法就是通过对一系列因素修正，而得到待估房地产在估价基准日的市场状况下的价格水平。 这些因素主要有交易情况因素、交易日期因素、区域因素和个别因素四类 （一）基本公式 P＝P’×A×B×C×D×E 式个： P：待估房地产评估价格 P’：可比交易实例价格 A：交易情况修正系数 B：交易日期修正系数 C：标准化修正系数 D；区域因素修正系数 E；个别因素修正系数 (二)、直接比较法直接比较法就是将可比交易实例与待估对象直接比较  P＝P’×A×B×D×E ＝P’ * 100/（）* （）/100 * 100/（）* 100/（） 式中字符含义同前，具体内容为： A=100/（）=正常交易情况指数/可比实例交易情况指数 B=（）/100=评估基准日价格指数/可比实例交易时价格指数 D=100/（）=待估对象所处区域因素条件指数/可比实例所处区域因素条件指数 E=100/（）=待估对象个别因素条件指数/可比实例个别因素条件指数 (三)、间接比较法计算公式 间接比较法，就是首先设定一宗标准房地产，然后将可比交易实例价格修正为标准状态价格，再修正为待估对象状态下的价格 P＝P’×A ×B×C×D×E ＝P’ * 100/（）* （）/100 * 100/（）* （）/100 *（）/100 P、P’、A、B的含义同前。 C＝100/（）＝标准房地产状况指数/可比实例状况指数 D和E的含义为以标推房地产的区域因素和个别因素条件为基准（100）而确定待估对象的区域因素和个别因素条件的修正系数。 (四)、扩展公式 如果容积率因素、土地使用年期单独修正，则计算公式为： P＝P’×A ×B×C×D×容积率修正系数×土地使用年期修正系数 七、市场比较法的因素修正 （一） 、交易情况修正 运用市场比较法进行房地产估价，需要对选取的交易实例进行交易情况修正，将交易中由于个别因素所产生的价格偏差予以修正，使其成为正常价格 。 1．有特殊利害关系的相互间的交易 2．交易时有特别的动机 3．买方或卖方不了解市场行情 4．其他特殊交易的情形 5．特殊的交易方式 6．购买相邻房地 7. 产权状况不同 8. 付款方式不同 通过交易情况修正，就将可比实例价格修正为正常交易情况下的价格， 计算公式为： 情况修正后的正常价格＝可比实例正常价格*正常情况指数/可比实例情况指数 这表示是以正常交易情况为基准，如果可比实例交易时的价格低于正常情况下的交易价格，则分母小于100，反之，则大于100。 （二）、交易日期修正 交易日期修正就是将可比实例的交易价格修正为评估期日的价格 评估基准日交易实例价格＝ 交易实例价格*评估基准日价格指数/可比实例交易时价格指数 所参考的价格指数主要有物价指数、建材价格指数、地价指数、房地产价格指数等 例1：某城市的地价指数如表4—2，可比实例是1995年发生的交易，当时交易价格为每平方米2000元，现求经过交易日期修正后，评估期日为1998年的交易价格。 计算如下：修正为估价基准日的可比实例价格 ＝2000*93/90=2066.67 (元／平方米) 例2：现选取到一可比实例，成交价格为6000元