[解决方案]卓亭广场2009年半年度营销方案.pptVIP

卓亭广场2009年1—6月营销策划报告 山东黑马房地产顾问有限公司 2008年12月 23—32层 11—22层 4939 4376 4104 下调后均价（元/㎡） 5162 4558 4275 下调后均价（元/㎡） 4680—5600 4190—5100 3950—4330 下调后价格范围 4350—5300 4050—4620 10.9% 8.3% 8.2% 下调比例 9.7% 8.2% 7.2% 下调比例 530 4880—5830 390 4440—5010 3980—4250 下调后价格范围 320 下调 4300—4570 原价格范围（元/㎡） 600 5280—6200 23—32层 410 4600—5510 11—22层 3—10层 二号楼 380 下调 4330—4710 原价格范围（元/㎡） 3—10层 一号楼 通过以上分析，我们建议均价下调500元/㎡，根据两栋楼的特点进行价格优化，最大限度的缩短销售周期，实现资金回笼。 建议价格调整方式如下： 5590 4898 5529 5762 4968 4655 均价（元/㎡） 5359 5469 4766 4424 均价（元/㎡） 5436 100% 4300—5880 85.7% 4880—5830 10.4% 4440—5010 4547 整体均价（（元/㎡） 3.9% 比例 4300—4570 价格范围（元/㎡） 70.1% 5280—6200 23—32层 22.4% 4600—5510 11—22层 二号楼 100% 7.5% 比例 4330—6200 4330—4710 价格范围（元/㎡） 合计 3—10层 一号楼 （4）剩余房源价格特点 剩余房源以5200元/㎡以上的高价房为主 总体均价高，目前剩余房源的整体均价为5436元/㎡， 现在市场形势下，在这个地段价格过高。 高22层以上的房源均价达到5590元/㎡，且战整体房源的78.4%。 低价房源少，3—10层的低价房源少，只占剩余总房源的 6.3%。 目前最敏感就是价格，剩余房源的价格结构决定了销售高难度。 （5）剩余房源存在的质量问题： 剩余房源多数存在严重的质量问题！客户反映强烈！ ①可售房源楼层高，价格高。04户现可售房有4套，30层为顶层，均价在5967.5元/㎡，户型也是针对25-30岁左右的年轻人和老年人。年轻人工龄短，支付能力较差，而老年人因层位高，身体不适应，他们更多选择价格较低的低楼层。②厨房的开放式设计对北方人不适应，油烟不好处理，接受不了。 一室一厅一卫 68.02㎡ 04 ①可售房源楼层高，价格高。03户现可售房有3套，28层为顶层，均价在6040元/㎡，户型也是针对25-29岁左右的年轻人，他们工龄短，支付能力较差，他们更多选择价格较低的低楼层。②阳台设计太小，浪费面积较大，利用率低。③厨房的开放式设计对北方人不适应，油烟不好处理，接受不了。 一室一厅一卫 71.28㎡ 03 ①朝向问题。01户位于东北朝向，光照时间短，时间范围：7：00-10：30，共3个半小时左右；采光面小，只有两卧室可采光，北卧室比南卧室采光面小。②无阳台设计。室内没有阳台设置，不适应北方人生活方式，不方便晾衣服。③可售房源楼层高，价格高。01户的可售房源在22层-28层，28层为顶层，属于高层位，现有5套可售，均价5608元/㎡，与15层以下均价4675元/㎡相差933元，客户接受起来有抗性。 两室一厅一卫 95.24㎡ 01 户型存在问题及客户抗性 套型 面积 编号 （6）剩余房源户型存在的抗性分析： ①朝向问题。09户型为西北朝向，是9种户型里采光时间最短，采光面最小的。室内温度比其他南向户型低很多。②无阳台设计，不适应北方人生活方式，不方便晾衣服。 两室一厅一卫 79.11㎡ 09 ①可售房源楼层高，价格高。可售房均在23层以上，面积大，现有房源的均价5818.89元/㎡，总款大约在70万或70万以上。客户资金压力大。②朝向问题此户型为西南朝向，客户放映西晒厉害。 三室两厅一卫 120.84㎡ 08 可售房源楼层高，价格高。现可售房源均在25层以上，均价6075.7元/㎡，户型针对25-29岁左右的年轻人，他们工龄短，支付能力差，在资金方面压力较大。 一室一厅一卫 73.21㎡ 07 可售房源楼层高，价格高。