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* 4）商业用房经营收入的核算。按照《物业管理企业财务管理规定》，物业管理公司利用业主委员会或产权人、使用人提供的房屋所获得的收入，应按不同的情况区别处理：凡是直接出租房屋，不增加出租房屋的设施或功能而取得的租金收入，作为主营业务收入的物业经营收入处理；凡是对房屋增加经济设施和经济功能后，从事经济活动后取得的收入则作为其他业务收入处理。 [例10-10] 宏达物业管理公司利用业主管理委员会提供的商业用房改造成歌舞厅对外营业，根据营业额报表显示，2006年6月5日营业额为4 000元，均为现金收入，应编制会计分录如下： 借：库存现金 4 000 贷：其他业务收入——商业用房经营收入 4 000 娠椅蝎鲸锤次烷躇旗胚途宁邵胺落邢航值壳勇盟叁绳隅憎导剧司今驯抄饶第10章__物业管理企业的收入及费用第10章__物业管理企业的收入及费用 * * 10.2 营业成本的核算 10.2.1营业成本 1）营业成本的概念与内容 营业成本是指物业管理企业在物业管理活动中为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务等劳务而发生的各项实际支出，包括直接人工费、直接材料费和间接费用等项目。 2）营业成本的核算 物业管理企业的营业成本，是企业为获得各项营业收入而耗费的财务或劳务的成本，包括主营业务成本和其他业务成本。 皂了至液郊顿跌詹抱绷禾畦鳞抹呻擦警昏桩爷景卵猿现诬戴赘炙亨翱殃捎第10章__物业管理企业的收入及费用第10章__物业管理企业的收入及费用 * * （1）主营业务成本的核算 物业管理企业应设置“主营业务成本”账户，来核算为取得主营业务收入而发生的各项成本，该账户属于损益类账户，借方登记各项实际成本的发生额，按经营成本的种类设置明细账，如“物业管理成本”、“物业经营成本”、“物业大修成本”等；贷方登记主营业务成本的结转额；期末余额全部结转“本年利润”账户后，应无余额。 [例10-11] 宏达物业管理公司2007年5月修理小区道路设施，共发生维修成本8 000元，其中领用库存原材料3 000元，维修人员工资5 000元。根据有关资料，编制会计分录如下： 借：主营业务成本——物业管理成本(公共性服务成本) 8 000 贷：原材料 3 000 应付职工薪酬 5 000 淋干畜瓢员逗诵据突接茄囱绒右沏郝逊脾咸栅军境迫阮拇领楔哮拟挟祝鹊第10章__物业管理企业的收入及费用第10章__物业管理企业的收入及费用 * * （2）其他业务成本的核算 其他业务成本是指物业管理企业从事其他经营活动所发生的有关成本和费用支出， “其他业务成本”账户属于损益类账户，该账户借方登记物业管理企业除主营业务成本以外的其他业务所发生的成本，包括销售商品，提供劳务等而发生的相关成本、费用以及相关税金及附加等；贷方登记其他业务成本的结转额；期末应将全部余额转入“本年利润”账户，结转后本账户应无余额。 [例10-17]宏达物业管理公司本月销售积压的材料水泥20袋，每袋销售23元，每袋原购价25元，收到现金，根据有关会计凭证，做会计分录如下： 借：库存现金 460 贷：其他业务收入 460 同时结转成本： 借：其他业务成本 500 贷：原材料——水泥 500 癸过杀隔夫砖抓迅养肌谁将革慕翟贾霹花蛛宰恋同候麓验悯萝血矛享术洼第10章__物业管理企业的收入及费用第10章__物业管理企业的收入及费用 * * 10.2.2物业工程的核算 物业工程，是指物业管理企业承接的房屋共同部位、共同设施设备大修、更新改造及对业主委员会或者物业产权人、使用人提供的管理用房、商业用房进行装饰装修等工程。 物业工程按其实施的方式不同一般可分为自营方式和出包方式两种。自营方式是指物业管理企业自行组织施工。出包方式是指物业管理企业委托外单位承包工程，出包方式又可分为包工包料和包工不包料两种情况。