[从业资格考试]银行土地房产分析报告改.doc

土地与房产 清查分析报告 二○○四年十二月  前 言 为全面了解和掌握中国工商银行现有土地与房产的分布、数量、资产总量、使用状况、产权性质等，按照总行《关于对土地及房产进行清查的通知》要求，2004年9月～11月间，我公司协助总行计划财务部对全行的所有自有土地与房产、长期投资控股企业的土地与房产、抵债转自用的土地与房产状况进行了摸底清查，在此基础上，对全行的清查上报数据进行了系统的汇总、统计、测算和分析，并对所涉及到的土地资产进行了初步估值。通过清查分析，基本弄清了土地与房产的总量情况、使用状况、分布状况和产权状况等内容，为今后进一步加强固定资产管理、完善土地与房屋产权及建立现代企业制度等提供参考。 目 录 一、土地与房产的总体情况 1 二、土地与房产的总量及分布状况 3 （一）土地与房产的总量状况 3 （二）土地与房产的分布状况 4 （三）帐外房屋资产与在建工程的总量状况 12 （四）土地与房屋价值的增值情况 13 三、土地与房产的产权状况 14 （一）不同产权性质的土地资产状况 14 （二）土地资产的产权完善情况 14 （三）房屋资产的产权完善情况 16 四、土地与房产的使用状况 18 （一）不同用途的土地资产状况 18 （二）不同用途的房屋资产状况 18 （三）土地资产的闲置状况 19 （四）房屋资产的闲置状况 21 五、需要关注的关键问题 23 （一）产权问题 23 （二）资产划分与界定问题 23 （三）土地资产处置问题 23 （四）政策问题 24 （五）组织与协调问题 24 六、下一步工作建议 25 （一）重视产权完善工作，提前做好有关准备工作 25 （二）初步明确资产划分与重组的原则 25 （三）初步明确土地与房产办证的原则 25 （四）提前做好有关土地资产处置的沟通与协调工作 26 七、关于此次统计分析的说明 27 （一）统计分析组织工作的说明 27 （二）清查分析范围的说明 27 （三）基准日的说明 27 （四）土地面积分割分摊的说明 27 （五）土地价值量估算的说明 28 （六）土地与房屋产权完善情况的说明 28 （七）土地与房屋用途认定的说明 28 （八）级次发证和房地合一发证的说明 28 （九）闲置土地与房屋的说明 29 （十）帐内、帐外资产的说明 29 （十一）宾馆与培训中心的说明 29 附录 总量统计表1 按总价值量排名的土地与房产总量统计表 总量统计表2 土地总量统计表 总量统计表3 房屋总量统计表 土地统计表1 使用状态统计表 土地统计表2 使用权类型统计表 土地统计表3 产权完善情况统计表 土地统计表4 土地实际使用用途统计表 土地统计表5 自有土地使用权类型统计表 土地统计表6 长期投资控股单位土地使用权类型统计表 土地统计表7 抵债已自用土地使用权类型统计表 土地统计表8 自有土地产权完善情况统计表 土地统计表9 长期投资控股单位土地产权完善情况统计表 土地统计表10 抵债已自用土地产权完善情况统计表 土地统计表11 自有土地实际使用用途统计表 土地统计表12 长期投资控股单位土地实际使用用途统计表 土地统计表13 抵债已自用土地实际使用用途统计表 土地统计表14 各土地产权完善情况下土地使用状态统计表 房屋统计表1 使用状态统计表 房屋统计表2 自有房屋资产产权完善状况统计表 房屋统计表3 长期投资控股房屋资产产权完善状况统计表 房屋统计表4 抵债已自用房屋资产产权完善状况统计表 房屋统计表5 自有房屋资产实际使用用途统计表 房屋统计表6 长期投资控股单位房屋资产实际使用用途统计表 房屋统计表7 抵债已自用房屋资产实际使用用途统计表 房屋统计表8 有证且已完善房屋资产使用状态统计表 房屋统计表9 有证但未完善房屋资产使用状态统计表 房屋统计表10 无证房屋资产使用状态统计表 一、土地与房产的总体情况 本次清查范围为全行境内外所有机构及长期投资控股单位拥有的土地及房产，其中境内机构包括总行本部、直属机构、分支机构及长期投资控股单位；境外机构包括子银行、分行、代表处及长期投资控股单位。上述机构自有的全部土地及房产，包括账内账外自有土地及房产、附属单位自有的土地及房产、长期投资控股比例超过50%的被投资单位的自有土地及房产、抵债资产已自用的土地及房产，但不包括非剥离债转股企业自有土地及房产、以租赁方式占用的土地及房产、已房改的职工住宅及土地、有账无实的土地及房产。通过清查和分析，全行土地与房产的数量、面积及价值量等总体情况如下： 通过调查，全行土地与房产总价值量为10,203,427.86万元，产权完善度平均达到46.61%。其中土地数量25,462宗，土地面积28,609,767.96平方米，土地初估值5,338,491.73万元，