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物业管理概论 　　　　 主要内容 绪论 物业管理的基本结构 物业管理企业 物业管理主要运作环节 物业管理资金管理 第一章　　绪论 物业管理的概念 物业管理的特点与原则 物业管理的产生与发展 第一节　　物业管理的概念 一、物业与物业管理 （一）物业的概念 　1、概念　　　 　　　所谓物业管理中的物业是指已建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地。 　2、物业与房地产、不动产的区别与联系 物业管理的概念 （二）物业管理 　　　物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 物业管理的概念 物业管理的工作对象： 管理对象：各类物业 服务对象：物业所有权人（业主）和使用人 物业管理的概念 物业管理的目标： 使物业发挥正常使用功能和保持应有的经济价值。 物业管理的概念 手段： 运用现代管理科学和先进维修养护技术，以经济手段对物业实施多功能全方位的统一管理。 物业管理的概念 二、物业管理与传统房地产管理的区别 （一）管理体制不同 （二）管理内容不同 （三）房屋的产权结构不同 （四）管理机制不同 （五）管理关系不同 物业管理的概念 三、物业管理的业务范围 （一）物业管理的基本业务 　　　对物业进行日常维修保养和计划修理工作 （二）物业管理的专项业务 　　　治安保卫、环境卫生、消防安全、绿化管理、车辆道路等 物业管理的概念 （三）物业管理的特色业务 1、特约服务：接受业主委托而提供的服务 2、便民服务：指物业管理企业自办或与社会联合举办的服务项目，如各类商业网点、文体娱乐、教育卫生、交通网点等。 （四）物业管理的多种经营业务 第二节　物业管理的特点与原则 一、物业管理的主要特点 （一）物业管理的社会化 （二）物业管理的专业化 （三）物业管理的企业化 （四）物业管理的经营型 物业管理的特点与原则 二、物业管理的基本原则 　　　业主自治与物业管理企业的统一专业化管理相结合 业主自治管理 自治：决策权、知情权监督权等 自律：自我约束 物业管理的特点与原则 签订业主公约；组建业主委员会 物业管理企业的统一专业化管理 　　　业主委员会自主选聘物业管理企业实现二者的结合 第三节　物业管理的产生与发展 　一、早期的物业管理 　 物业管理起源于19世纪60年代的英国。 二、现代物业管理 　 现代物业管理是在20世纪初期在美国形成并发展起来的。 物业管理的产生与发展 三、中国大陆物业管理的产生与发展 (一)探索和尝试阶段（20世纪80年代至1994年） (二)快速发展阶段（1994年至1999年） (三)巩固提高阶段（1999年至2003年） (四)走向成熟阶段(2003年至今) 物业管理的产生与发展 四、物业管理发展中存在问题 （一）存在的主要问题 1、物业管理的社会化程度不高 2、物业管理运作行为不规范 物业管理的产生与发展 (1)“角色错位”和物业管理不到位 (2)不正当竞争 (3)逆专业化问题 (4)经费问题 (5)房地产开发遗留下“后遗症” 物业管理的产生与发展 3、物业管理企业自身不完善 (1)物业管理企业的经营能力不足 (2)缺乏物业管理的专业人才，从业人员素质不高 (3)内部管理不健全 4、旧观念和旧思维难以改变 物业管理的产生与发展 (二)对策探讨 1、打破谁开发谁管理的模式，推行市场化的物业管理 2、创建优良的品牌，树立良好的企业形象 3、更新观念，转换管理体制 4、多渠道培育物业管理专业人才，提高物业管理行业整体人才素质 第二章　物业管理的基本结构 参与物业管理的各个机构及其权利和义务 各物业管理机构间的关系 第一节　参与物业管理的各个机　　　　构及其权利和义务 一、房地产开发企业 （一）房地产开发企业参与物业管理 　1、直接从事物业管理工作 　2、承担物业管理的前期工作 （二）房地产开发企业物业管理中的权利 1、组织前期物业管理 　 前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘的物业管理企业实施物业管理之前，年开展的物业管理活动。 　　参与物业管理的各个机构　　　　　及其权利和义务 　2、参加为主业大会 （三）房地产开发企业物业管理中的义务 　1、承担前期物业管理工作 2、协助物业管理公司工作 　3、承担未出售房地产的物业管理费用 　4、在保修期内承担物业的保修责任 参与物业管理的各个机构　　　　　及其权利和义务 二、业主大会 业主大会是由全体业主组成，决定本物业重大管理事项的业主自治管理的组织。 业主大会在物业