不动产经济学讲义.docVIP

不動產經濟學講義 單元一 緒 論 本單元首先說明「不動產經濟學」的定義與內涵；而後就本科目之相關課程的內容加以比較；最後，針對學習本課程的原因、重要性、及其應用加以說明。 一、經濟學之定義、內涵 （一）原始定義：經濟學是研究「理性」個人如何做決策(或做選擇)的社會科學。 （二）理性選擇的先決條件： 1.可用資源有稀少性(scarcity)。 2.資源有多種可能的用途可供選擇。 3.決策者對資源的不同用途有不同的主觀評價。 二、經濟學之範疇(狹義、廣義) （一）狹義範疇：經濟學者所探討的「理性選擇」都是如何生產、消費、分配、要不要交易、該不該貿易、應不應管制之類。 （二）廣義範疇：1960年代起，諾貝爾經濟獎得主貝克(G. Becker,1930-)不斷將「理性選擇」的範圍擴大，因此在傳統的經濟學外，我們也常聽到政治經濟學、法律經濟學、生態經濟學、環境經濟學、都市經濟學、及不動產經濟學等各種學門。 三、不動產之定義、組成 （一）不動產：一般係指「土地及附著於土地上的改良物」。「改良物(improvement)」包括建築物、道路、停車場…..設施等。 1.土地 ?狹義定義：陸地 ?廣義定義：地下、地表、及地上可使用之空間與自然的資源(礦、水..) ＊「國土計畫」之「土地」的定義為廣義定義嗎？ 2.房地產：房屋及土地二種財產的合稱 3.改良物：建築改良物—附著於土地的建築物與工事；農作改良物 ＊道路、橋樑、下水道、水庫、公園…這些設施是改良物嗎？是不動產嗎？ 4.定著物：可永久固定附著於土地之物 5.範圍：土地 房地產 不動產 ； 建築物 改良物 定著物 （二）不動產(real estate)之涵義： 1.狹義解釋：僅指土地、建築或設施改良物、及由之衍生的所有權 2.廣義解釋：狹義解釋與分析不動產的有關知識(經濟、法律..)及不動 產的活動型態 四、不動產經濟學之意義與內涵 不動產經濟學( Real Estate Economics )乃利用經濟科學的方法、原理或經濟模型，探討不動產領域理性選擇的相關問題。探討的內容著重於： （一）不動產的基本特性 （二）不動產市場特性分析 （三）不動產市場的分析方法 （四）不動產規劃開發決策的經濟分析 （五）不動產之財產與資本市場分析 （六）不動產市場的發展動向及影響因素 （七）探討不動產的投資風險及最適投資組合 五、不動產經濟學與相關學科之關係 （一）土地經濟學 1.意義：土地經濟學是從經濟學的觀點，研究如何合理利用土地，並使產生的地利能夠分享的科學(林英彥，1999)。 2.研究範圍：地利的本質（地租）、地利的評估（地價）、地利的歸屬（地權）、地利的規劃（地用）、地利的分配（地稅）、地利的發揮（開發）、地利的維護（永續）、及土地政策與土地金融等。 （二）都市經濟學 1.意義：採經濟分析的方法，探討與分析都市地區發展現象的科學。 2.研究範圍：都市經濟學涉及的空間係以都市地區為限。研究的課題包括都市化、都市成長理論、都市空間結構理論、地租與地價理論、福利經濟與都市問題、都市更新、住宅、都市交通、都市財政、污染與環境品質、都市化經濟與外部性等部分。 （三）學科之比較 1.均係應用經濟學的一種，研究的標的類似 2.探討的經濟問題類似 3.均兼具唯真( positive )與唯善( normative )兩種分析途徑（approach）。一方面探討現象的本質，並在探討後能進一步對現象提出預測或解釋。另一方面以唯真分析的結果尋求問題的改善之道。 4.研究範圍之比較： 不動產經濟學 六、不動產經濟學研究的重要性 幾點重要的原因： （一）不動產研究是有具體實效的科學知識。 1.有助於人與環境關係的了解 2.有助三生（生產、生活、生態）環境的改善 （二）不動產研究對產業生產活動的發展有助益。 1.不動產是資本財 2.不動產是產業生產環境的重要組成元素與條件 3.不動產是良好與常用的貸款抵押標的物 （三）不動產產業的發展與整體經濟、政府財政、社會穩定性均有密切關係。 1.不動產產業的生產毛額佔GDP有相當的比重 ＊91年營造業GDP（85年價格）約為2900億元 ＊81~91年營造業GDP佔全國GDP的比重約介於6.53％~2.89％ 2.不動產型式之固定資本形成佔國內資本形成的比重甚高 ＊81~91年住宅投資占國內資本形成的比重約介於16.84％~5.82％ ＊81~91年非住宅（其他使用房屋及營建工程）投資占國內資本形成的比重約介於41.33％~30.24％ 3.不動產產業關聯效果大（火車頭工業）；尤其在基礎工業、金融服務業 ＊「次級房