[管理学]房地产公司资金运作-汤谷良.ppt

房地产公司资金运作与预算 汤谷良 博士 对外经贸大学国际商学院 （2006年6月27日） 武昌鱼集团将其持有的120,719,418股，占公司总股本的27.12%转让给华普集团，转让价格以06年一季度财务报告的每股净资产确认每股1.7795元，总价款214百万多元。 武昌鱼股份同意收购华普集团持有的中地地产46%的股权。地产公司账面净资产248.88百万元，评估值为788.52百万元，增值539.6百万元。46%的股权转让价224.88百万元。 李嘉诚的成功：保持稳健的财务状况 1、较低的资产负债率 ： ①“长实”负债比率自1997年一直下降，近年来维持在较平稳的水平，介于0.2与0.3之间；②“和黄”负债比率也一直维持在稳定的状态，介于0.4至0.6之间； 2. 充裕的现金流 持有的现金量达两百亿美元，远远大于负债。这样，公司管理时不会出现任何财政上的压力。而且一旦遇到令人振奋而有吸引力的投资机遇，即会采取行动。 99 34 28 投资性现金回收 —100 —53 —45 自由现金流量FCF 172 85 72.6 投资性现金开支 72 32 27.7 经营性现金流净额 1094 828 683 经营性现金流入 1060 794 640 营业收入 2007年 2006年 2005年 AAAA集团现金流量 （ 亿元） 企业决策者最难的事： 明天做啥 还是 明天不做啥？ 当今中国的市场：机会充赢 还是 机会有限？ 我担心的是中国企业家： 自负 还是 自悲 ？ 不少学者告诫中国企业家： 充分利用这次金融危“机”,加速企业产业转型！ 二、 PE、上市与房地产融资 现代企业融资体系 外源融资 债务资本 权益资本 主要股东 外源融资 接受直接投资 公募 私募 直接债务 间接债务 折旧和保留盈余 主板市场 战略（风险）投资 二板市场 债券融资 银行贷款 发行商业票据 非银行金融机构贷款 融资租赁 1、　私募融资（ＰＥ） 　私募股权投资，简称PE（Private Equity），是指投资于非上市股权，或者上市公司非公开交易股权（即私募股权）的一种投资方式。 支持中国海外并购； 黑石 热衷中国房地产；重点华东地区； 摩根 注重偏远市场与大型收购交易；不谋求控股；行业领先具有进入壁垒 新桥 喜欢单干；民企为主；单项投资金额不大；被投资企业股东不超过3家，销售额10亿以上；偏好房地产 华平 重视政商关系；青睐地方国企；关注管理团队； 凯雷 独立投资；与本土合作；兼顾国企与民企。单项投资金额在5000万元左右 高盛 著名PE的性格分析 China Dairy Holdings（开曼群岛，后被注册于处女群岛的蒙牛乳业2319.ＨＫ100%收购） Jin niu Milk Industry Ltd.（金牛公司） Yin niu Milk Industry Ltd.（银牛公司） MS Dairy Holdings 摩根乳业控股 （开曼群岛） 毛里求斯公司 5102股 A类股 9.4%股权和收益权 51%投票权 牛根生 蒙牛管理层 业务联系人 原雇员 摩根士丹利 鼎晖投资 英联投资 48980股 B类股 90.6%股权和收益权 49%投票权 控股 100% 控股 66.7% 内蒙古蒙牛（集团）股份有限公司（2002年底总股本12599万股） 图1：蒙牛乳业香港上市前集团股权结构示意图 摩根等投资者与蒙牛管理层签署“对赌协议”：如果在2004至2006年三年内，蒙牛乳业的每股赢利复合年增长率超过50%，三家机构投资者就会将最多7830万股（相当于蒙牛乳业已发行股本7.8%）转让给金牛；反之，如果年复合增长率未达到50%，金牛就要将最多7830万股股权转让给机构投资者（可用现金代替）。 2004年6月“蒙牛乳业”（2319.H K）在香港上市。 2005年4月，蒙牛公告称：摩根等3家机构投资者将以向金牛公司支付本金为598.7644万美元的“可转换票据”（合计可转换成6260.8768万股蒙牛股票）的方式提前终止双方的对赌协议。 对赌协议的特征： 1、“对赌”中赌的大多是“业绩”，“筹码”是“股权”。 2、对赌协议都签订在与上市之前，上市后还能增持公司股票。 3、对赌协议的一方既是公司的管理层，也是公司大股东之一。 4、机构投资者仅为财务投资，不介入企业的公司治