大工09秋《现代住宅经济与管理》辅导资料二.docVIP

现代住宅经济与管理辅导资料二 主 题：住宅需求与价格辅导文章——住宅需求的含义及影响因素，收入弹性，交叉弹性，住宅需求模型及住宅市场供求关系 学习时间：2009年10月26日－11月1日 内 容： 我们这周主要学习第一篇第二章住宅需求与价格的相关内容。希望通过下面的内容能使同学们加深对住宅需求与价格的相关知识的理解。 一、住宅需求的含义及影响因素 （一）住宅需求的含义 住宅需求是指在一定时期内人们愿意并有能力购买或承租的住宅的数量。它包括消费需求和投资需求两部分。通常提到的住宅需求主要是指消费需求。 住宅需求在住宅市场中的重要作用如下： 1、住宅需求是住宅市场经济活动的动力。 2、住宅需求是住宅供应变动的牵动力，是住宅供应的出发点和归宿。 3、住宅需求是检验住宅经济体制完善程度的重要尺度。 （二）住宅需求的分类 1、按不同经济规模分类 按不同经济规模分类可以分为个人（家庭）住宅需求和社会住宅需求。 （1）个人（家庭）住宅需求是个人（家庭）有支付能力的住宅购买力。 （2）社会住宅需求则是从宏观经济分析的全社会的有支付能力的住宅购买力。 2、从住宅需求实现的角度分类 从住宅需求实现的角度分类，可以划分为现实的住宅需求和潜在的住宅需求。 （1）现实的住宅需求是指一定时期已经实现的住宅购买力，他表示住宅需求的实际数量。 （2）潜在的住宅需求是指过去和现在未转变成实际的住宅购买力，他表示潜在购买力需求。 3、安形成住宅需求的资金来源分类 按形成住宅需求的资金来源分类，可以划分为自有资金和外来资金的住宅需求。 （1）自有资金住宅需求是指由个人和家庭自己拥有的货币收入和储蓄等形成的住宅需求。 （2）外来资金的住宅需求是指由国家、企业、金融机构或他人提供的货币补贴、住宅信贷、捐助的货币等形成的个人住宅需求。 4、按住宅需求层次分类 可划分为最低住宅需求、基本住宅需求和高层次住宅需求。 （1）最低住宅需求是指满足个人和家庭最低限度的居住需要所具有的住宅购买力。 （2）基本住宅需求是指满足个人和家庭基本居住需要所具有的住宅购买力。 （3）高层次住宅需求是指满足个人和家庭智力和体力发展及享受需要所具有的住宅购买力。 （三）住宅需求影响因素 影响住宅需求总量的影响因素共有七个方面，分别为： 1、城市人口数量与人口结构 2、家庭结构 3、家庭收入 4、住房贷款条件：包括住房贷款方式、首付款比例、贷款利率、贷款期限等。 5、住宅价格：我国一般指每平方米住宅建筑面积的价格，国外往往指每套住宅的价格。 6、物价水平 7、国家住宅政策 上述影响住宅需求的七个方面中，有些是影响住宅的潜在需求，有些是影响住宅的有效需求，有些是直接影响住宅需求，有些是间接影响住宅需求。 二、住宅需求的收入弹性和交叉弹性 住宅需求的收入弹性，反映的是家庭收入发生一定变化，引起住宅需求量发生变化的大小，即住宅需求对家庭收入敏感程度。用公式表示： 式中，为住宅需求的收入弹性，为住宅需求（住宅面积，或购买住宅的资金支出），为家庭收入。 出租住宅与出售住宅的需求的交叉弹性为： 式中， EC为出租住宅与出售住宅的需求的交叉弹性；为出售住宅数量；为出租住宅数量。 三、住宅需求模型 （一）住宅需求套数模型 1、假定： 1）有房户（父母与未婚子女居住在自有住宅或租赁住宅的家庭，以及居住在自有住宅或租赁住宅的单身家庭和无子女家庭等）数设为G； 2）无房户（已成立家庭而无独立居所，暂时住在亲戚朋友处的家庭）数设为D； 3）住宅按面积大小划分为I类； 4）家庭按主干成员年龄段划分为J类。 2、模型 设为有房户中第类住宅第类年龄段户数，则 城市居民有房户户数为： 城市居民总户数为： 城市住宅应有量为： α为合理空置率（一般为3%） 市场总需求套数为： （二）住宅面积需求模型 1、根据套型需求量确定住宅面积需求 设每套心腹住宅面积平均值为，型住宅面积需求量，则 总需求量U为： 2、标定住宅需求模型 设基准年城市人口数量为，存量住宅面积为，城市人口年增长率为，住宅面积年减少率为，目标年（T年后）人均住宅面积期望值为，则在不考虑城市化水平对住宅需求的影响下，T年间住宅需求量为： （三）满足住宅需求有效性的经济条件 实现住宅需求的两个必要条件是住宅需求愿望与实现愿望可能性。实现愿望可能性就使经济承受能力。经济承受能力受家庭收入、住宅价格、贷款利率、贷款期限和其他贷款条件的制约。 设购房者自有资金为，可借入资金为，可筹集资金总量为，月偿还贷款系数为，月还贷额占家庭月收入的比例为，自有资金为家庭月收入的倍，家庭月收入为，则 三、住宅市场供求关系 （一）住宅市场一般供求规律 由于供给价格法则和需求价格法则的相互作用，在较长时间里，供给曲线S为上扬的一条曲线，需求曲线D为下倾的一条曲线。当供给量和需求量相等时，