观澜高尔夫球城市场调研计划2.docVIP

观澜高尔夫球城开发方向研究计划 调研方案简要说明 由于观澜高尔夫球城规划200万平方米，建设规模较大，开发周期较长，区位环境条件特殊，可能形成多种产业及多种房地产产品的综合开发城镇体系。在制定开发计划前期，应首先进行多产业及多类型房地产产品投资机会的研究，以明确观澜高尔夫球城开发方向（开发模式、物业开发类型及其物业产品结构），确定项目市场定位组合，并根据市场要求，设计出满足目标市场需要的产品。 由于观澜高尔夫球城区位及资源环境的独特性，购买观澜高尔夫球城房地产产品的的发生率较低和消费者难以分类，考虑到项目的产品定位准确性需要，计划分两阶段进行，从定性研究入手探索开发观澜高尔夫球城可能的细分市场机会，再通过消费者定量研究评估细分市场规模潜量及需求特点、需求结构。 考虑可操作性和时间及经济因素，现阶段开发方向研究宜以定性研究为主，主要探索观澜高尔夫球城的市场机会，以明确其开发方向、物业开发类型，再在开发方向、物业类型基本明确的前提下根据实际需要制定具体的专业房地产市场消费者定量调查计划。本方案由宏观经济环境、中观市场环境、典型产品/案例研究几大部分构成。 4、本方案不包括以香港、澳门市场研究内容，主要考虑我公司在香港澳门操作难度较大，宜委托香港专业机构操作执行。 调研目的： 研究中国及广东省宏观经济变化发展趋势及珠三角主要城市各专业不动产市场发展趋势，预测不动产市场发展前景 分析各种市场竞争态势，分析各种竞争因素对观澜高尔夫球城的影响方向及其影响程度，寻找开发观澜高尔夫球城的市场机会 研究典型高尔夫球会及其关联房地产案例，分析成败原因，借鉴经验与预测风险 定性描述观澜高尔夫球城可选择的细分市场的特征，评估并推荐开发观澜高尔夫球城的细分市场 描述观澜高尔夫球城各细分市场的目标消费群基本特征 调研内容及方法 国内及珠三角宏观经济环境研究 一）研究内容 中国宏观经济发展及产业结构发展变化趋势 信息产业化革命浪潮影响 中国加入WTO带来经济发展的影响 中国经济发达地区的产业结构发展变化趋势 珠江三角洲产业结构发展状况 珠江三角洲经济圈的发展规划 广州市产业结构发展变化趋势 深圳市产业结构发展变化趋势 东莞市产业结构发展变化趋势 二）研究方法 国家相关政府、企业、事业机构文献资料研究 相关行业专家访问 二、广东省邻近主要城市宏观经济研究 1、研究区域 　　　惠州市、东莞市、广州市、中山市、珠海市、深圳市、江门市 2、研究内容 国民经济总体及各行业经济发展状况 人口规模及消费水平、消费结构 社会与文化发展特征 产业化结构发展趋势 发展机遇与挑战 研究方法 文献调查 专家深度访谈 三、观澜高尔夫球城开发环境研究 研究内容 项目概况（区位、地质、地貌） 项目开发规模及用地属性、规划要点（土地面积及功能） 项目自身配套设施 球会、乡村俱乐部、酒店、其他配套设施 项目周边市政道路、交通、公建配套 项目周边（观澜镇）街区功能规划 项目与邻近城镇、大中城市的交通联结关系 项目所在地（观澜镇）与邻近城镇的经济关联关系（产业依存度） 项目所在地（观澜镇）与邻近城镇的人口规模、人口结构及其消费水平、消费结构 研究方法 1）相关政府、企业、事业机构文献资料研究 2）相关行业专家访问 3）实地考察 四、珠三角主要城市不动产专业市场供求情况研究 一）房地产行业发展现状及发展趋势 房地产行业发展水平 城市规划及建设状况 市政公用建筑等配套设施 房地产开发用地供应规模及结构 固定资产投资状况 房地产项目规划设计、和策划、价格水平 不同物业市场总体供求结构（需求量、供应量） 二）专业市场发展现状及发展趋势研究内容 住宅市场 土地供求总量 楼面供求总量及其结构 价格水平及变化趋势 空置量及空量原因 消费者、使用者结构、特征 规划设计特点（面积、户型、建筑风格等） 营销推广策略 物业管理及配套设施 市场承受能力（居民收入水平、消费模式） 需求变化趋势 2、办公楼市场 土地供求总量 楼面供求总量及其结构（销售率、出租率、空置率） 价格水平（售价、租金）及变化趋势 空置量及空量原因 消费者/使用者结构 规划设计特点（面积、间隔、建筑风格等） 营销推广策略 物业管理及配套设施 市场承受能力（收入水平） 3、商业用房市场 各种商业分布及其可能变化趋势研究 各种商业物业变化影响因素及其变化趋势判断 各种商业物业供需现状比较研究　 土地供求总量 建面供求总量及其结构（销售率、出租率、空置率） 价格水平（售价、租金）及变化趋势 空置量及空量原因 投资者/使用者结构 规划设计特点（面积、间隔、建筑风格等） 营销推广策略 物业管理及配套设施 市场承受能力（收入水平） 4、酒店市场 外来旅游者规模及结构 总体服务能力分析（旅馆数量、服务能力、开房率等） 客房床位供求结构（房客来源、性质、规模、