[其它考试]房地产估价课件.ppt

入门篇 6. 房地产征收和征用补偿的需要 7. 房地产损害赔偿的需要 8. 房地产纠纷调处和有关司法鉴定的需要 9. 企业有关经济行为的需要 10. 房地产管理的需要 11. 其他方面的需要 1. 确立了房地产估价的法律地位； 2. 实行了房地产估价执业资格全国统一考试制度； 3. 制定了房地产估价标准和指导意见；（国标） 4. 成立了房地产估价行业组织（CIREA）； 5. 设定了“房地产估价师执业资格注册”和“房地产估价机构资质标准”等行政许可项目。 6. 建立了统一开放的房地产估价市场； 7. 拓宽了房地产估价的服务领域； 8. 开展了内地房地产估价师与香港测量师资格互认。 最高最佳使用可以用以下三个经济学原理来理解： 1. 收益递增递减原理：可以帮助确定最佳集约度和最佳规模。 2. 均衡原理：判定是否为最高最佳使用，也可以帮助确定最佳集约度和最佳规模。 3. 适合原理：以房地产与其外部环境是否协调，帮助确定最佳用途。 最高最佳使用原则在估价报告中的应用： 1、保持现状前提 2、装修改造前提 3、转换用途前提 4、重新利用前提 5、上述情形的某种组合。 最常见的是2＋3种的组合。 1.4 市场法的对象和条件 1.适用对象 适用于具有交易性的房地产。 2.适用条件 在同一供求范围内并在估价时点的近期，存在着较多类似房地产的交易。 3.不适用对象（局限范围或缺点） （1）经济基础薄弱的边远农村，原因是缺乏必要的市场资料； （2）如古建筑、纪念堂（馆）、寺庙等，原因是交易实例少。 1.5 市场法的操作步骤 1. 广泛搜集交易实例的资料 2. 选取比较实例 3. 对可比实例成交价格做适当的处理 4. 求取比准价格 作业： 设计一个交易实例调查表，尽可能全面地了解估价对象的信息。 2.1 选取可比实例的必要性 可比实例：指交易实例中房地产状况与估价对象的房地产状况相同或者相当、成交日期与估价时点接近、交易类型与估价目的吻合、成交价格为正常市场价格或能够修正为正常市场价格的交易实例。 不是任何交易实例都可以用来参照比较，有些交易实例并不适用，需要从中选取符合一定条件的交易实例作为参照比较的交易实例。 2.2 选取可比实例的质量要求 1. 同一地区或同一市场供求范围； 2. 用途或性质相同或大致相同； 3. 规模（面积）相当； 4. 建筑结构相同； 5. 档次相当； 6. 权利性质相同； 7. 交易日期与待估房地产的估价时点应接近； 8. 比较实例的交易类型应与估价目的吻合； 9. 成交价格应是正常市场价格或能修正为正常市场价格。 2.3 建立价格可比基础 建立价格可比基础包括五个方面的内容： ①统一付款方式； ②统一采用单价； ③统一币种和货币单位； ④统一面积内涵； ⑤统一面积单位。 1. 统一付款方式：统一为成交日期一次性付清的付款方式。 [例1] 某宗房地产交易总价为30万元，其中首期付款20%，余款于半年后支付。假设月利率为0.5%，试计算该宗房地产在成交日期一次付清的价格。 2.统一采用单价：单位面积的价格。 房地及建筑物：单位建筑面积、单位套内建筑面积、单位使用面积的价格。 土地：单位土地面积、楼面地价。 其他的比较单位：如仓库，停车场，旅馆，电影院，医院，保龄球馆等。 注意：有些可比实例宜先对其总价进行某些修正、调整后，再转化为单价进行其他方面的修正。 3. 统一币种和货币单位 通常情况下，是采用成交日期时的汇率。但如果先按照原币种的价格进行交易日期修正，则对进行了交易日期修正后的价格，应采用估价时点时的汇率进行换算。 在统一货币单位方面，按照使用习惯，人民币、美元、港币等，通常都采用“元” 4. 统一面积内涵 建筑面积下的价格＝套内建筑面积下的价格×套内建筑面积÷建筑面积 建筑面积下的价格＝使用面积下的价格×使用面积÷建筑面积 套内建筑面积下的价格＝使用面积下的价格×使用面积÷建筑面积 5. 统一面积单位 1公顷＝10000平方米 1亩＝666.67平方米 1平方英尺＝0方米 1坪＝3.30579平方米 平方米下的价格＝亩下的价格÷666.67 平方米下的价格＝公顷下的价格÷10000 平方米下的价格＝平方英尺下的价格÷0或×10.764） 平方米下的价格＝坪下的价格÷3.30579（或×0.303） [例2] 搜集了甲、乙