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房地产投资 支晓娟 sumra@hhu.edu.cn 投资是什么？ 投资是一种通过认真分析，有指望保本并能有一个满意收益的行为。不满足这些条件的行为就叫投资。 ——格雷厄姆 根据经济学上的定义，投资是牺牲或放弃现在可用于消费的价值以获取未来更大价值的一种经济活动。 本质： --- 投资是为了在未来一定时间段内获得比较持续稳定的收入，而投机是为了赚取差价。 --- 真正的投资不仅有收入其收入还应该反映出这项投资的的价值。 只有三种资产类型可以被定义为投资 第一种是企业的一部分——各类股票或股份，代表了企业所有权的一部分，它通过企业盈利产生收入； 第二种是产生收入的房地产，不管是住宅还是商用，租金是其主要收入； 第三种是存款，银行短期存款、公司或政府的长期债券，这需要支付固定的利息，支付周期有时会长达几十年。 我们为什么要投资？ 人生的本质就是各种投资 财富 财务自由 精神自由 当今世界有三种致富模式，一是打工，二是创业，三是投资。每个人用不同的方式创造自己的财富，有一句话叫做“投资致富胜过勤劳致富”。如果靠打工致富，你的财富目标大概只到百万级；如果靠创业致富，财富目标可以达到千万级；如果靠投资致富，财富目标可以达到亿万级。 投资虽然有风险，但不投资的风险更大。在美国，从1900年到2000年的100年间，货币贬值54倍，换句话来讲，1美元的购买力100年以后只有1/54。 沃伦·巴菲特的神话 投资神话 1965-2006年，3600倍回报 财富神话 1956年100美元，2007年600亿美元身家 捐赠神话 85% 超过400亿美元捐赠 巴菲特的神话 投资的一般规则 投资理念 价值投资 安全性 投资时机的把握 投资方式的选择 投资产品的选择 房地产投资 经济主体以获得未来的房地产资产的增值或收益为目的，预先垫付一定数量的货币与实物，直接或间接的从事或参与房地产开发与经营活动的经济行为。 什么是房地产投资？ 房地产直接投资 房地产开发投资（土地开发、房屋开发） 房地产置业投资（自用、购买后转让或出租） 房地产间接投资 投资于房地产企业的债券和股票 投资于房地产投资信托基金 （REITs：Real Estate Investment Trusts） 购买住房抵押贷款支持证券 （MBS：Housing Mortgage-backed Security） 房地产投资的分类 房地产投资的好处 具有较高收益水平 财务杠杆作用，可以用别人的钱赚钱 避税收入 易于获得金融机构的支持（作为“不动产”易于获得抵押贷款） 保值增值性，能抵消通货膨胀的影响 提高投资者的资信等级  某房地产开发公司投资一宗房地产，投资总额为1000万元，2年建成。现有两种融资方式：一种为全部用自有资金；另一种为70%向银行借贷，30%用自有资金。已知银行贷款利率为8%，建成后销售收入为1400万元。开发阶段税率为5.5%（“两税一费”——营业税、城市维护建设税、教育费附加）。比较两种方式的自有资金收益率如下： 第一种融资方式：自有资金1000万元，销售收入1400万元，则毛收入为400万元。则税前收益为400－（1400×5.5%）=323万元。则税前自有资金收益率为：323÷1000=32.3%。 第二种融资方式：自有资金300万元，借贷资金为700万元，销售收入1400万元，支付银行利息为：700×【（1＋8%）2－1】=116.48万元，则毛收入为400－116.48=283.52万元。则税前收益为283.52－（1400×5.5%）=206.52万元。则税前自有资金收益率为：206.52÷300=68.84%。 房地产投资对象 从物理形态来划分，主要分为土地、建成房地产和在建工程 按用途来划分，居住物业（普通住宅、高级公寓、别墅）、商用物业（酒店、写字楼、超市和商场）、工业物业（厂房、仓库）和特殊物业（赛马场、高尔夫球场、学校、寺庙等） 是不是只有投资住宅才能赚钱？ 国家宏观经济环境 东方广场项目 首先就要认识一个地区范围内的经济运行和房地产发展的周期。 投资时机决定着房价未来的走势，它受经济周期、供求关系、购买能力等因素的直接制约。 具体项目的买卖时机 如果把握最佳投资时机？ 房地产项目的投资原则 ——价值投资 投资价值 投资价值是预期的未来收益的价值，该价值是根据项目所能产生的税后现金流量和投资者所能接受的最低收益率，计算所得到的投资者购置该